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セブ不動産 コンドミニアムはスタジオタイプは要注意

フィリピンでの不動産投資などのセミナーや本が販売されているようです。

500万から始める・・・・・・・・・などいろいろとあります。

 

今為替は円安方向に振れています。

4年か、5年前であれば500万円くらいでちょっとしたコンドミニアムが買えました。

海外の物件ですからその時の為替レートは大きく影響します。

今はその頃よりも円安です。

 

今500万円というと、セブではコンドミニアムのスタジオタイプです。

2014年6月9日時点のレートで考えれば210万ペソということになります。

 

この金額で今買えるものは22㎡のスタジオタイプのコンドミニアムです。

 

ではセブでスタジオタイプを借りる人はどんな人でしょうか?

 

ここが一番難しいところです。

日本にいると、学生さんが通学のために借りたり、若い独身者が勤め先の近くに借りたり・・・・・

と考えますよね。

でも、やはり家賃を考えると今のフィリピン人にはコンドミニアムの家賃は自分の給料からは大変です。

ですからスタジオタイプを借りると言っても中に4人くらいで住むことも多いです。

多少家が傷んでもかまいません。中にはクロスを貼るわけではないので

あとから、ペンキを塗って終わりですから。

 

スタジオタイプの何が問題なのか?

 

問題はその供給量です。

スタジオタイプは売る側からしてみると非常にありがたい。

安いから売りやすい。

日本円で500万円から600万円で買える。

でも供給量は非常に多いし、今からできてくるコンドミニアムも高級コンドミニアム以外は

その中心を22㎡のスタジオタイプとしています。

一つのビルの7割から8割がスタジオタイプになるんです。

 

市場原理の原則で供給量の多いものはどうでしょうか?

値段が上がる、あるいはプレミアムがつくのはいつも供給量が少ないものに大してです。

一つの建物から数件しかできないペントハウスなどはプレミアムがつく典型です。

 

そして私がセブで実際に投資として考えた場合にお薦めするのは

1ベッドルーム以上のコンドミニアムです。

家賃は会社持ちというパターンです。

 

一度入ってくれれば、やはり長く借りてくれる傾向はありますし

実際に住むのが快適だから購入したいという声がかかるのもこういった物件です。

スタジオルームはやはり仮住まいの印象はぬぐえません。

 

また、セブでは一人暮らしというのはやはり少ない。

家族いっぱいで暮らしているから基本的にホームシック体質なんです。

 

セブでの不動産投資はインカムゲインよりもキャピタルゲインの方が早いというのが現実です。

セブのライフスタイル、借り手の条件、経済の動向もご考慮頂き、

現実的な投資として、なるべく1ベッドルーム以上のものでご検討ください。

価格としてはもう1000万円を越えますが、日本とは違い人口が増え続けている中で

不動産価格が下がったという事実は歴史上はありません。

 

今私の手元には新しいコンドミニアムのプロジェクトの案内がたくさんありますが

なぜか、スタジオタイプばかりです。

 

ハイエンドのコンドミニアムにはそもそもスタジオタイプを用意しているところはありません。

エントリーからミドルクラスのコンドミニアムがスタジオタイプをたくさん用意します。

 

 

それからプレビルドがなぜ安く買えるかという本音の部分ですが

通常、デベロッパーは広告宣伝と企画だけを作り売り出しを開始します。

この時に、高額物件だらけのコンドミニアムを作れば当然、動きは遅い。

ところがスタジオタイプで500前円くらいのものをたくさん作れば売れるのは早いし

ほとんどの方が現金で買う。

そこで、デベロッパーは資金が手に入り着工するのです。

ところが、買った人は後から気がつくのです。

本当に私の買ったスタジオタイプは値上がりするのかな?完成はまだ3年も先だし・・・・・

しかもこれから周りにできるコンドミニアムもスタジオタイプがたくさんあるようだし・・・・・・・

 

私が考えるセブのお薦めのコンドミニアム購入方法

「今だからこそ、セブで最高立地の、ハイエンド物件を手ごろな価格で買っておく!」です。

理由ですか?それは一言

「2,3年後には買いたくても買えなくなっているから」です。

 

セブという街は小さいです。

その街の中心地は更に小さいです。

だからこそ、今のうちにセブの中心地の本当に価値がある物件に集中してみてください。

 

セブの不動産投資は安いからやるのではありません。

将来手が届かなくなるような街の中心地の高級物件が、今ならまだ買えるからやるんです。

価格を動かすのは常に富裕層です。

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セブに関する投資のご相談はお気軽にどうぞ。

現地の視察も無料で行っております。

まずはきちんとした理解から、自分の目で見て感じたものが本当の情報です。

質問などはお気軽にお聞かせください。

つまらない内容で全然大丈夫です。

直接、私寺田までどんどんお問い合わせください。

 

cebufudosan@gmail.com

セブ不動産.com

代表 寺田寿永

Cebu 不動産 将来に備える50代の方のお手伝い

厚生省、公的年金の長期見通しを試算

今日のニュースの見出しにこんなものがありました。

もちろん、年金問題の状況が非常に厳しいという内容です。

既に制度として今後維持は不可能だというのはみなさんも感じておられるかと思いますので

細かなコメントはしません。

 

大切なのは、どのようにして自分たちの老後をデザインしていくかと言うことです。

 

私のお客様は50代の方が多いのが現実です。

しかし、どの方もまだお若く、非常に元気です。

そして仕事力も今の若い現役世代よりもはるかに優れている。

よくお客様がこうおっしゃいます。

「もうちょっと若かったら私もチャレンジしたんだけどなあ」

何をおっしゃるんでしょう。

現実には若くて経験もお金もないと逆にチャレンジできないんです。

みなさんの方がはるかに稼ぐ力を持っておられます。

 

老後をリタイアメントでセブをお考え頂くことが多いのですが

果たして、それで十分なのでしょうか?

 

いったいおいくつまで体が動くでしょうか。

 

私のお客様でKさんという方がおられますが、非常に元気です。

御年75歳

午前中に、スキューバダイビングをやって、午後にゴルフをしている・・・・・・

そんな日があります。

先日も、セブでお会いしたときにお部屋にいなかったからどこに行ったかと思えば

スキューバダイビング。

「お、寺田さん。今日は潮の流れがいつもよりも速くて大変だったよ!」という感じ。

 

セブではきっと新しい第2の人生を楽しめるかと思います。

と同時に、50代、60代の方は伸びているマーケットを見て新しい挑戦ができるのかもしれません。

自分の人生を充実させるために小さなビジネスを初めて見るというのも楽しみの一つかもしれません。

なぜなら、人件費が安いから日本みたいに人を雇えず雑用まで自分でやるようなことはないからです。

 

まず、セブに住んでみる。

そして最初は楽しんだ後、「何かできないかなあ?」と考えてみる。

どうせ引退するつもりで来たんです。

のんびりと構想を練るのもいいじゃないですか。

 

カーネルサンダースがケンタッキーフライドチキンを作ったのは70歳を越えてから。

 

セブで引退生活。

そしてチャレンジ。それもありです。

 

セブ不動産.comは優秀な弁護士を何人かチームメイトとしております。

あなたが開業したいときにお手伝いできるかもしれません。

 

引退生活をつましく生きるのではなく

まず、住んでみてセブを理解してみたら何か始めるのも楽しみの一つかもしれません。

 

私はリタイアメントという言葉が嫌いです。

今から新しい本当の自分の幸せを見つけたらいかがでしょうか。

大きく伸びている市場ではそれが可能だと思います。

セブ 日本にいたらわからないアジアの進化

私が初めてセブを訪れたときは、その圧倒的な貧しさ感にびっくりしました。

日本よりも進んだ部分は、一切なかったし、日本よりも高いものなどどこにもありません。

ましてや同等品すらありませんでした。

買い物に行っても欲しいものすらない・・・・・・・

それが9年前。

 

そして3年前にセブに行ったときは、ずいぶんと良くなったけどまだまだだなあ・・・・・と言う印象

 

そして今は・・・・・・・・

ショッピングモールに行けば、もう別に日本と遜色ありません。

アヤラなどに行けば逆に日本のショッピングモールよりもオシャレだし

売っているものも日本に比べて特別安いという印象は受けません。

逆に洋服などは日本よりも高いとすら感じます。

それでも売れている・・・・・・・・・

 

どうしてこれほどまでに変化したのか?

伸びている市場、伸びている経済の中で購買意欲が旺盛になるのは当然かと思いますが

やはり市場の若さだと思います。

 

やっと少し生活が豊かになったら欲しいものがいっぱいある・・・・・

それが若さなんだと思います。だからショッピングモールに行くとすごいわくわくオーラが出ている。

 

ということで、ちょっとショッピングモールの中をご案内。

既にアヤラの中や、SMの中はご紹介しているので今回はピンポイントで

靴売り場潜入

 

昔は、見たこともないような無名の靴が安く並んでいましたが

今ではナイキやアディダスが売り場を大きく占めております。

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価格は日本よりも高いです。

でも売れている・・・・・・・・・

割引率も非常に小さいし、ほとんど定価です。

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不動産の価格だけが上がっているのではありません。

このように消費者物価も確実に上がっているのです。

 

なんでこんなに高い靴が買えるんだろう?

といつも思います。

もちろん、安い靴もありますよ。

でもこういうブランドものにまで目がいく市場に育ってきているということです。

 

もちろん貧富の差はありますし、貧しい人がまだ多い国フィリピン。

しかし、行ってみると悲壮感もなければ旺盛な購買力と

明日も明るいだろうという楽観的な空気が流れていて今の日本とは真逆の雰囲気です。

 

ビジネスも、生活も日本で想像しているだけではわからない。

一度ぜひ足を運んでみてください。

どちらが豊かな国なのかわからなくなりますから・・・・

セブで息子が高熱を出した。

息子はいつも元気で遊んでおります。

セブに来てからほとんど病気らしい病気もせずに元気にやっておりました。

 

ところが、数日前熱を出しました。

一緒に寝ていてすごく熱いなと感じるくらい頭はチンチンです。

2日も続いていて一向になおる気配はありません。

 

困ったなあと心配していたのですが、あいにく朝起きてもその日は日曜日です。

病院も救急病院を訪ねるしかありません。困ったなあと途方に暮れていました。

 

ところがセブは昔の日本と言うか、人の付き合いがしっかりあるので

近所のマッサージのおばさんに頼んで看てもらったのです。

 

嫁さんに

「この人何の人?」と聞くと

「近所のマッサージのおばさんで、このイーストリッジ(私たちが今住んでいるタウンハウス)に住んでいる人を看ているんだよ。」

「じゃあ、医者じゃないんだろ?何でわかるんだよ?」

「だいたいわかるよ。だってみんな看てみるもん」

「ホントかよ?」

医学的知識などはないのは一目見てわかります。

でも、たくさんの子供を看ていると経験からだいたいどんな具合なのかはわかるだろうと思い

任せてみました。

といっても子供の体を触り、マッサージをしているだけです。

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でも、血流が悪かったり、体が固くなっていたりするところを見つけました。

その周辺を丁寧にほぐしているようでした。

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やっぱりこんなんじゃ絶対だめだなあと思い、病院に行こうと思いました。

息子に

「どうだ?お前大丈夫か?」と聞くと

「もう大丈夫になった・・・・・・」というので

「嘘言うな、そんなことはないだろう。熱下がらなかったら病院だからな!」と言って少し様子を見ました。

 

1時間もしないうちに起き上がり、遊び始めました。

「お前何やってるんだ、寝てろよ。」というと

「もうなおったよ。マッサージしたから」というので

「そんなわけないだろ。本当にいいのか?」

「うん。もう僕なおったから遊びに行ってくるね。」と言う答え・・・・・・

 

結局、遊びに行ってしまいましたが

そのマッサージの人に、何が原因だと思う?と聞くと

「子供だから、遊びが激しくて疲れが限界までくると熱が出ることがあるんですよ。

それと、遊んでいるときに知らないうちにぶつけたところが熱を持っていたりして

夜になると熱が出たりします。

坊やは脇腹のところをぶつけていたみたいで固くなっていました。そこが熱を持っていました。」

 

・・・・・・なるほど。

 

私も以前、ヘルニアで痛み止めを欠かせないときに

セブのマッサージ師になおしてもらいました。スポーツマッサージ師でしたが。

だから、説明に納得したというより、たくさんの人を看ている人は

それなりに、対処方法を知っているんだなあとつくづく思いました。

 

昔はこういう人が日本にもたくさんいたんでしょうね。

結局、夜も息子は熱を出さずにそのまま完治しました。

 

医学とは全く違うと思いますが

近所付き合いの中で、なんとかしてあげようという思いでこういう仕事をしている人がまだいます。

非常にありがたいと思いました。

セブの不動産 住宅デザインも洗練されてきた

セブの不動産市場が活況だと聞くとすごい発展してしまってのかと感じるかと思いますが

実のところ、今まさに成長中というところでいろんなものが進化している過程のような感じです。

 

住宅も確かに値段も上がってきましたが、その背景にはやはり

フィリピン人そのものの生活の質が向上している感じがあります。

食べるものもよくなってきているし、車もよくなってきている。

ハイブリッドまではいきませんがディーゼルでも洗練されたデザインがどんどん増えてきている。

350万円以上の車を街の中で平気で見かけます。

 

まだまだとはいいながらもそういう生活の向上は、住宅の品質にも及んできました。

デザインもだんだんモダンになりあか抜けてきました。

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庭先で遊んでいる子供もこの景色にとけ込み絵になります。

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このお宅はCLSプロパティー社の次期社長のお宅です。

250平米もあるお宅なので私から見れば十分立派なのですが

本人はもっと大きな家が欲しいそうです。

そういう空気がこの国にはあるのでしょう。

 

経済が伸びてきて人々のセンスも向上してきている。

まだまだ楽しみな国です。

 

街を見ればまだまだ成長の始まり。

人が増えている限り、この成長はしばらく続きそうです。

Cebu 不動産王の誕生日パーティー

セブに暮らしていると友人の誕生日パーティーに誘われます。

自分は日本人なのでそんなことされると照れくさいので嫌ですが

セブでは大人になっても当たり前にやります。

 

ということでセブの不動産王リト・バリノ氏の62歳の誕生日に誘われたので

行ってきました。

 

みんながみんなこんなパーティーをする訳ではないのですが

さすがに派手なパーティーになりました。

夕方の準備中のときからいたのですがやはり席数が半端ない・・・・・

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これはちなみに彼のお庭です。

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これだけのパーティーを準備するにはどれほどのお金が必要なのでしょう?

この後花火も5分ほど打ち上げ続けられました。

赤い屋根は彼のお家です。

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現在建築中のゴルフ場のデザイナーも参加しています。

彼はジャックニクラウスとアーノルドパーマーの付き人もやっていたので

かなりこだわりのゴルフ場になるかと思います。一番背の高い人です。

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パーティーは堅苦しいものではなくただ単に楽しくデス。

セブでは有名なおかまコメディアンも参加してくれました。

セブ版のデラックスマツコでしょうか・・・・・・

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やはり誕生日とは言っても大物が来ております。

セブの北部の国会議員であり私の友人のベンハー議員

奥に座っている白いシャツを着た人です。

私もずっと横に座っておりましたが、ゴルフの話がほとんどでしたが

ベンハーさんが、家族企業で仲良くやっているリトさんの会社がすばらしいと褒め、

誇りに思っているよということを言われて、リトさんは感謝をしていました。

すごくいい友達なんだということがよくわかる席でした。

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とてもすてきなパーティーでした。

セブ 息子の近所の友達たち

最近は、セブもやっと日本に注目されてきました。

海外から以前は投資という目的で不動産を購入される方が多かったのですが

最近は移住が目的で不動産を購入される方が増えてきています。

 

うれしいことにうちのお向かいさんに母子留学の日本人が住み始めました。

一番うれしいのはやはり息子です。

日本人の友達がきたからです。

といっても、日本語を忘れかけている息子は英語まじりで会話をしておりますが

それでも新しい友達がきてうれしいようで毎日お互いの家を行き来しております。

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家の中は非常にうるさいです。

テレビをつけておりますが騒いでいて音は聞こえません。

でも、私としてはこういう姿を求めて息子をセブに放り込んでおりますから微笑ましい光景ではあります。

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もちろん、現地の近所の子供とも非常に仲良くやっております。

セブに行くと気がつくのは非常に町の中で、けんかが少ないということです。

特に子供たちは非常に伸び伸びとやっております。

いじめがないのも納得です。

 

この時期セブは夏です。従ってこの時期が学校の夏休み。

近所もそこらで水浴びしております。

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とにかく子供が多い。

日本とは全く違う空気が流れていることは確かです。

セブ不動産 リタイアメントビザの注意事項

フィリピン・セブではリタイアメントビザを取得するのは簡単です。

簡単と言っても外国ですから日本人からしてみれば面倒な作業ではあります。

そして、保証金のような預入金額も10000アメリカドルは最低かかります(日本円で100万円程度)

不動産投資への転用可能なもビザであればその倍の預入金額。(200万円程度)

 

ところが皆さんビザを取得するにあたり、取得条件は非常によく調べて聞くのに

解約や、自分が亡くなったときの預入金額の相続などの分野の質問をされていない。

そして、ビザを斡旋している事業者たちもその部分の説明が欠落していることが多い。

要するに説明不足、理解不足なんです。

 

私は今、日本のリタイアメントの方を多くセブにお招きしております。

 

その方の求めるライフスタイルにより、そもそもビザが必要かどうか?

定期的にセブから日本に帰るのならそもそも必要がない場合も多々あります。

そして、どの方に相続を検討されているのか?

セブに移住なり、投資をする方のライフスタイルによりアドバイスする内容は変わります。

 

私は多くの方が、リタイアメントビザを取得したのはいいが、内容をよくわかっていないことに違和感を感じていました。

そこで、私自身が退職庁の人間を事務所にお呼びし、具体的な説明と私が感じる問題点、

それから不満点をぶつけました。

 

と同時に、セブにおいてメガマーケッター(大量取扱者)としてタイアップをして

私どもにある程度使い勝手のいい形での取得条件を今後交渉して決めていくことになりました。

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私の正面にいる黒い服を着た女性が退職庁の女性です。

この方にリタイアメントビザのかかる問題点を追求していたのですが

結論から言って、斡旋業者の説明不足だと言うことがわかりました。

 

今後、多くの方がセブへの移住をご検討されております。

私どもが扱う物件で、もしリタイアメントビザまでお考えであればきちんとした説明をしてきたいと思います。

取得に関してはどこもきちんと説明をしてくれます。

しかし、人の命に限りがあるためビザにも当然消滅時期が訪れます。

そして、ビザの預入金を使って買った不動産を転売した場合にはどうなるのか?

 

それぞれの方に、それぞれの想定される疑問点があるはずなんです。

それらをきちんと説明させていただきたいと思います。

 

単に不動産をご紹介するだけでなく、それに関わる法的な問題なども含めて

アドバイスをさせていただいております。

 

今回のメガマーケッターとしてのタイアップは、発言権も持てるため非常に有効だと思っております。

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この黒い服を着ている人の名刺です。

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リタイアメントビザを取得する人は日本人だけではありません。

他の外国人も年々増えております。

ひょっとしたら将来は他の外国同様、ビザの取得が難しいということになるかもしれません。

いずれにしてもセブの注目度の高いことがうかがえます。

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セブ不動産 障害者のお客様への物件引き渡し

今回はしばらくブログを更新できませんでした。

私はなるべく、現地の写真も織り込みながらブログで情報発信をしていきたいのですが

フィリピンのネット環境で台湾とフィリピンを結ぶ海底ラインが損傷したらしく

現在非常にインターネットが遅いのです。ですから画像が上がらず少し休んでおりました。

今は日本に帰ってきているのでしっかりと情報発信していきたいと思います。

 

以前にもお伝えしていたのですが私のお客様で下半身に障害を持っておられるお客様がおられます。

その方の注文住宅が完成したので引き渡しの準備です。

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写真に写っているのはこの家のデザイナー、Chad。

お庭は私からのプレゼントとしました。

 

障害を持った方にとって大切なのは外観やデザインはもちろんのことですが

使い勝手です。

 

普通の人よりも体の可動範囲が少ないためにそれを補うような作りが必要。

そこで、使い勝手の細部を確認。

 

2階に上がるリフトもあります。

 

ほとんど問題はありませんがいくつか気になる点をチェック

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洗面台の高さはいいものの、足入れのスペースが若干低い。

足に感覚がないためこすれていたり、当たっていても気がつかないから

知らない間にけがをしてしまうことがある。

だから、ここは削ります。

 

それから、トイレ。

大変なのは車いすから、便座に移る時。そしてその逆の動き。

手すりはついているものの、少し遠い。

このお客様(市野様)が踏ん張りがきくように手すりを増設することに決定。

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不動産ビジネスをやっておりますが、実はこういう地味な作業が最も大切。

 

なぜなら、この家が彼の新しい生活の基礎になるわけですから・・・・・

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ここはイーストリッジというマクタンのタウンハウスです。

日本人も何人か住まれていますし、管理人も日本語が話せますから安心です。

 

そして全体を壁で囲んでおりますから安心です。

子供たちも近所の子供たちが集まっていつも遊べる賑やかな環境です。

賃貸もできますからお気軽にお声をかけてください。

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セブの道路インフラ 只今全力で整備中

私がセブに行った頃、道路はぼこぼこでした。

油断をしていると穴が開いていて、突然見つけると運転中どきっとします。

 

ところがやはり経済が活性化してきて人も増えている昨今、

常に道路工事をしております。

それでも全く道路インフラは追いついておりません。

 

今私が住んでいる家の周辺も正直言って、道が未舗装ででこぼこ。

SUVに乗っていてもかなり苦しいくらいのでこぼこでしたが、ついに整備開始。

まさかこんなところまでは道路整備はしてくれないだろうなと思っていたらいきなり始まったのでうれしい限りです。

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このような光景がセブの至る所に見られます。

ですから正直言って、今は逆に不便なところもあります。

しかし、数年後にはセブは本当にきれいに変わっていくんだろうなと

そこに居ながらにして感じることができます。

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道が良くなれば急速にその地域の地価は上昇していきます。

電車という交通手段がないセブでは、やはり道がいいということは一つの価値になるわけです。

まだセブの進化は始まったばかりです。

 

私がみなさんにお話ししていた、セブの新しい国際空港の話もついに具体化してきて

今は、マクタンの橋を渡るときに大きな看板が見えるようになりました。

 

今、セブは大きな目標に向かって進んでいます。

楽しみは今からのような気がします。

 

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