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セブ島不動産.com スタッフブログ

セブ不動産 また一つ夢をもらいました。

小さいときに漠然とこんなことを考えていました。

「歳を取ったら南の国に住みたいなあ・・・・・・」

と思っていたらセブに半分住むようになって、仕事までしております。

 

セブに来てから、ゴルフに誘われるようになり、こちらの政財界の人とゴルフをするようになりました。

そして始めてみたらすごく楽しくて、うちのスタッフの前でこんなことを口走りました。

「いつか自分のゴルフ場ができたら最高だろうなあ・・・・・」

Woodlandでゴルフ場の開発が始まり、ここの会員権もいただき自宅のすぐ近くに

ただで回れるゴルフ場ができることになりました。

 

不動産の仕事も大変ではありますが、楽しい部分は大きいです。

新しいものを見るのはいつもワクワクしますし、お客様ができてセブに仲間ができていくのは素晴らしい体験です。

 

ただ、自分でいつも誰かが作った物件を見てくると、それなりの経験から

自分でも何か開発したいなあ・・・・・・と思い始めていました。

出来上がったコンドミニアムや、大きなプロジェクトを見ると

「わー、すごい!」と思うのですが横で開発を見ていると始めはただの山だったり、

谷だったり、汚い原っぱだったりするわけです。

そこを見て、想像力を働かせて、地形を生かしたり、あるいは地形を変えてしまったりしながら

感動するような絵を描くわけです。

それが完成に近づいていく様は、やはりワクワクさせる感動があります。

 

そんなワクワクを求めて自分でもゼロから何かを描きたいなと思っていました。

セブは海に囲まれたきれいな島だから、手つかずの美しい海がある。

自分たちの手でビーチを開発したいなあ・・・・・・などとほんのり夢を見ていました。

そんなある日、DUROSLANDのリト社長から、

「ヒサ(私の呼び名)、おまえに見せたいものがあるから今日はついて来い」と呼ばれました。

家族も一緒に連れて行ったのですが、そこにはリト社長が買ったという20ヘクタールもある

海岸沿いの土地があったのです。

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「ここを今から10年かけてじっくり開発していくからおまえも手伝え。

おまえならここをどうしたい?リタイアメントにはちょうどいいんじゃないか?」

どうするって言われても・・・・・・・・・・

でも、自分でこの海を見たときに直感で感じたことを伝えました。

「ここは、セブのマイアミにしましょう。ミニマイアミです。街にしていきたいです。

セブの北の端にありながら、世界に誇れる観光都市にしたい・・・・・・・。

水路も作り、金持ちがボートを停められるようなどうですか?」

「ハッハッハッハ。マイアミか、それはいいな。ハッハッハ。」

いつもこの人は笑っております。

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こんなにとてつもない夢を描けるのは、今も尚、人口が常に増え続けているからです。

出生率が3人以上という状態で、平均年齢が21歳。おそらくそのうち10代に突入するこの国。

景気はいい。しかししっかりとした実需がある。

この急激な人口増加を支えるために衣食住だけでも大きなビジネスになる。

そして豊かになったこの国に、他の国に誇れる何かを作りたい。

 

今日、この瞬間に10年先を見て仕事をする。

それが大きな成功を収める秘訣なのかも知れない。

この社長からは学ぶことがまだまだありそうです。

 

決して平坦な道のりを歩んできた社長ではありません。

たった3,000円でビジネスを始めたアジアの成功者の下で

しっかりと勉強させてもらおうと思います。

 

最後はみんなでビーチで泳ぎました。

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Cebu 新たなコンドミニアム市場の幕開け 128

セブのコンドミニアムは世界から多くの人が集まるマーケットに成長して参りました。

セブがフィリピンの中でも特別な存在であるのは、その居心地の良さだと思います。

 

フィリピンは経済がとても成長しているから今後、興味があるな・・・・・でもマニラはちょっとなあ・・・・

という人もセブには全く抵抗がありません。

 

おそらく、穏やかな環境から来るのんびりとした雰囲気や、

リゾート感もある豊かな感じからかもしれません。

韓国からなどは新婚旅行で来る人がいかに多いことか・・・・・

 

ということでフィリピンの中でも特別なセブの中で圧倒的に突き抜けたプロジェクトをご紹介します。

ダイアモンドハイランド社が手がけるちょっと別格のコンドミニアムです。

 

この地域はマルコポーロプラザのコンドミニアムが今建築中で

結構人気があるのですが、そのすぐ真後ろにこんな強烈なワールドクラスが建ってしまうので

一気にかすんでしまいます。

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この建物の形状も実に洗練されています。

今現在、セブのコンドミニアムはどれもプレキャスト工法で四角くて角張ったつまらないデザインが多い。

きれいだなと思えるのはDurosLandのPadgettくらいなものでしょうか。

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現段階ではこのPadgettが一番美しいコンドミニアムではないかと思いますが

一気に未来的なデザインで登場です。

価格も当然突き抜けてしまっていますが・・・・・・

 

このようなランドマーク的な物件が出来上がるとセブの注目度は更に上がります。

セブのランドマーク・・・・・・・といってもショッピングモールくらいしか頭に浮かびませんが

将来はこの128という建物が新しいセブのランドマークになるのかもしれません。

セブの街を見下ろす高台に、こんな高層ビルが出来上がるんですから・・・・・・

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このビルを企画するグループもすごい会社です。

以前のブログにて紹介もしたのですが、私も着工式に参加しました。

このサングラスをかけている若者がマーティン・ヨンといってこのプロジェクトを支配しております。

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セブの不動産、購入後に生活を始めた後は?

セブというと南国なので緩いイメージをお持ちではないでしょうか?

実際にすごく緩い部分はあります。

人々は陽気だし、いつも笑顔が絶えないのでまともに仕事をしていないイメージをお持ちかもしれません。

でも、やはり強い会社はそれなりに真剣に取り組んでいます。

 

私も、日本人の私と同じ肌感覚で仕事ができる仲間を持っています。

今、確かに不動産市場は活況です。

そしておかげさまで私も多くの日本人のお客様にセブの不動産をご紹介させていただき

セブにおいても、新しいご縁をいただいております。

 

では、セブの不動産を売った後にどうしていくのか?

日本人がセブで新しく生活を初めていく・・・・・・・・・・・・・・・

住宅はきちんとしたものをご紹介すれば非常に住みやすい。

しかし、住宅の質だけで移住した方は満足するのか?

 

そんな新しい生活のサポートをどうしていくのかというも大切な課題になりつつあります。

顧客満足・・・・・・・・・

今までは購入した物件の価値、品質が大切でした。

でも、これからはその物件を購入した後、住んだときにどのような生活が得られるか?

そこが大切になってくると考えています。

 

今、私たちはそのことについて真剣に話し始めました。

日本人が海外で生活をしたときに安心して暮らせるサービス・・・・・・・・

 

セブは確かに住みやすいです。そして非常に楽しい。

その楽しさを十分に楽しめるようにサポートしていく。

そして、セブで老いていく中で起こる不安などのケアをどうしていくのかを真剣に考えることも

私たちが取り組む仕事ではないのかと最近考えています。

 

だから、私たちは今そのことについて話し合いを始めました。

DurosLandのメンバーと深夜まで熱く議論しました。

 

単なるもうけではなくて、お客様にいかに喜んでもらえるか・・・・・・・

新興国でこういうことに目を向けて仕事をしている会社は多くはありません。

 

夜中の1時までそんな議論を我々は続けました。

そしてこれからも続けます。

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セブの不動産、コンドミニアムの価格上昇はなぜ起こる?

セブの不動産市場が活況なのはすでに皆さんお感じになっていると思います。(2014年4月時点)

毎年12%くらいコンスタントに新築物件の価格が値上がりしている・・・・・・・・

と聞くとさぞや建築会社が儲けているんだろうなと思うかも知れません。

でも実はそんなことはないんです。

 

今日はそのコストの秘密を公開したいと思います。

一体いくらくらい、物件を販売することでデベロッパーは儲かるのか?

逆に、どれくらいの費用が自分が買おうとしているコンドミニアム、あるいは家にかかっているのか?

 

建物総額を100として

原材料が50%

人件費が27%から35%

これが大きなコスト

そして、事務費や雑費などもありますからこれが3%

そして広告宣伝費が10%程度はかかります。

それ以外にも細かい経費はありますが、こうしてみるといかに原材料比率が高いことか。

実際にはデベロッパーに残る利益は10%程度のものです。

 

企業の収益力を見るときに、まず原材料をいかに安く調達できるか?

例えば、フィリピンにも日本と同じように梅雨時があり、工事が停滞する時期があります。

この時期は、工事が停滞するので1年の中でも最も原材料の価格が抑えられる時期です。

資金力がある会社はここで、買い占めます。

そして買い占めるだけでなく、ここで1年間に買い取る分を固定額で交渉します。

つまり底値での購入額を確定するわけです。

残念ながら中小にはこういう技はできません。

 

では、中小はどうしてこの分をカバーするか?利益を削るか、質を落として利益を確保するしかないでしょう。

だから、セブでの不動産に関しては大手のデベロッパーの物件を買うことは一つの防衛策なのです。

 

これだけ人口が大きく伸びている状態が続くと、インフラは完全に不足しています。

人々の生活を維持するための必要不可欠なインフラ整備も伸びる一方です。

この高い需要が原材料価格を大きく押し上げます。

 

たとえば、セメント袋が去年は1袋で160ペソでした。

ところが今年は250ペソ・・・・・・なんと156%です。

鉄筋や、他の部材ももちろん上がっています。

この上昇分をそのまま販売価格に転嫁するわけにはいきません。

去年から5割も金額が上がってしまったら今度はなかなか売れませんから。

ですから、今の上昇分は過剰に上昇しているのではなく、コストから見ると控えめに上昇していると言っていいかと思います。

 

しかし、土地は別です。

土地は有限です。供給が変わることはありません。

しかしそれを使用する人間は年々はっきりと目に見えるほど増え続けている。

土地の価格上昇のスピードは本当に早いです。

 

ということで、実は暴利をむさぼっているわけではなく

増え続ける人口による需要を満たすためにすべてが値上がりしているというのが実情です。

 

何度も皆さんにお伝えしていることなのですがフィリピンは今、

日本とは全く逆の問題に直面しています。

人口増加

超若年化社会(今は平均年齢21歳ですが、数年先には10代に突入するのは間違いないと思います。)

インフレ

 

確かにこれも一つの問題かも知れませんが

この問題は閉塞感を生みません。明日はきっともっと明るい・・・・・・・そんな思いにさせられるのが不思議です。

セブに来てみるとわかります。

この国は今夜明け前だということを。今からさらに世界が注目して伸びる街になるでしょう。

 

規制が少ないために、需要と供給の関係で市場価格が決まる。

経済学の初歩の理論でこの価格上昇は説明がつくのです。

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セブ 不動産を売るにはデベロッパーの仕事の質を見る!の巻

セブの不動産市況は活況です。

街は未来に向けてどんどん開発が進んでおります。

といっても現地に来てみればまだまだで、あらゆるインフラが人口増に追いついていない感じを受けます。

日本と違い、建物も道路もエネルギーも人口増に会わせて需要が供給を大きく上回っております。

そして、子供が多いために学校不足が深刻になる始末。

 

ということでこのように伸びている市場では仕事が粗くなることを心配しておく必要があります。

日本ですら手抜き工事や、強度不足の建物の問題はたくさんありましたから。

 

でも、こちらで出来上がった建物を見てもなかなかわかるものではありません。

 

ということで皆さんに安心して資産形成して抱くために、私はデベロッパーは厳選するようにしました。

もちろん、セブにある物件はほとんど扱えるのですが、やはり売った後のフォローというか

売ったもの自体の安心感を大切にするのは私のお客様がすべて日本人だからです。

 

ということで私のおつきあいしているDuroslandの品質検査室をちょっと覗いてみました。

ここはアスファルトのプラントなのですが、意外とフィリピンでもきちんと品質管理しているなと思います。

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この会社は道路工事もいまだに事業のメインとなっております。

最近は、道路造りも工法が変わってきており,快適な道が作られるようになりました。

以前は、穴ぼこだらけの道でしたから。

今は、先にコンクリートを貼って平滑性を出してからアスファルトを敷き込む方式です。

おそらく耐久性は大きく変わるでしょう。

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社長自ら案内してくれるので私も多くを学べます。

他の会社との差別化は顧客満足をいかに高めるかです。

この国では最も大切なのは「安心感」なのです。

 

私の息子も初めての工場見学で喜んで走り回っています。

なかなか普通に生活していては体験できない見識を広げる経験だったと思います。

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息子も初めての重機を前に大興奮です。

社長の前で次から次に乗り換えて遊んでいるわけです。

日本であれば、怒られる場面でもあるし、私も叱りつける場面ですが放っておきます。

 

英語はかなり上手になってきておりもう全く苦労はしておりません。

一番大切なのは、英語がしゃべれるようになったときに戦う相手が日本人ではなくて

外国人になったときです。かなりのアグレッシブさは求められます。そしてスピードも・・・・・

ガンガン自分から挑戦していき、自信を持って世界のビジネス界に飛び込んで行ってもらいたいものです。

伸びている国では譲り合いは禁物。すぐに抜かれます。

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この国に日本人が飛び込んできて、どこかに就職しようと思ってもそれでは勝ち組にはなれません。

従業員はあくまでも従業員。全く給料が安いわけです。

求められるのは積極的なリーダー、というよりリーダーにならないと成功になれないのがアジアだと思います。

こうして息子にも小さいときからいろんな現場を見せて強いリーダーになって欲しいと思います。

 

工事現場のダイナミックなところだけではなくて、品質管理のような地味な部分の価値が息子にわかればいいなと思いました。

セブの名門ゴルフ場 アルタビスタ

今日は私が始めてセブの不動産を販売したお客様にお誘いを受けて

セブのゴルフ場、アルタビスタにてゴルフをさせていただきました。

セブはゴルファー天国と言われております。

私の販売するWoodlannd ResidenceとPadgettも今ご案内をさせていただいている分に関しては

ゴルフ場の会員権が付いていることから、私もつい最近ゴルフを始めました。

 

始めると不思議なものでやはり他のコースが気になります。

今回は最初のお取引から既に長くおつきあいいただいているお客様からのお誘いとあって

喜んで参加させていただきました。

 

セブに興味を持っておられる皆様、今日はアルタビスタのコースをご紹介します。

といってもコースに出てからきれいだなと気がついたので途中からの撮影ですが

皆さんのセブライフの参考にしてください。

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スタート前の待ち合わせ場所から見える景色は思わず、ここはセブか?

と目を疑うような素敵な景色が広がっております。

ALTAVISTAの文字が山のところに見えるでしょうか?ワクワクです。

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角度を変えて撮影しました。こちらの角度も美しい・・・・・

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写真では伝わりませんが、第1ホールからの見下ろす景色は絶景です。

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今日初めて会った方も多いのですが、皆さんセブライフをエンジョイしているのですぐに意気投合。

なぜか日本にいるよりも、開放的になっているせいかすぐに友達になってしまいます。

もちろん皆さん私よりもかなり年配ですが。

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この景色でのティーショットは最高すぎます。久しぶりに感じる感動でした。(写真は私ではありません。)

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日差しを避けるためにアンブレラガールが付いてくれました。

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休憩もこんな眺めを見ながらでした。極楽。

ということで、景色を見るだけでも楽しめるゴルフ場。

皆さんもゴルフをするようでしたらここを選択肢に入れてみてください。

セブ コンドミニアム、Padgett式高級の定義

セブのコンドミニアムが今人気です。
しかし、全てが同じではありません。
高級なものから、低価格のものまで様々です。

では高級とは何か?

今建築中のコンドミニアムで一番多いのはスタジオタイプ、つまり日本で言えばワンルームです。
作る側から見れば非常に楽です。
ワンフロアを細かく区切り、安くてたくさん売れます。

事実そういうコンドミニアムが非常に多い。
そしてこれからもそういう物件は多く排出され続けるでしょう。

ここでも市場原理が働きます。
供給の多いものには高い値段がつきません。

特に景気のいい時には欲しいけど手に入りにくいから高い値段がつく............という感じです。

今、実際に自分がいつもコンドミニアムを見続けて感じるのは
投資用と言われるスタジオタイプは巷に溢れかえっているけれど
本当に家族で住めるような大きなコンドミニアムが少ないということ。

それでは実際にプレミアムがつくような物件というのはどんな物件なのでしょう?
やはり希少性でしょう。

富裕層は中途半端にはお金を払うのをためらいますが、最高だと認めれば
金額は関係なくなります。

そして最高と言われるものはやはり数少ない。
そこに住むことがステータスシンボルになるような物件はやはり価値が上がり続けます。

ということで今日はpadgettの最高のお部屋を参考に見てください。

セブは必ず近い将来、アジアでも有数の都市に成長して行くと思います。
そうなった時にはもう憧れの物件には手が届かなくなっているかもしれません。

自分がこちらにいて、肌で感じるほどの日々の進歩
今セブは本当の意味での買い時に入ったと思います。
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セブに戻りました。

せぶにもどりました。
私が戻った時には東京はまだ寒かったので
こちらに来ると体はらくです。
いつものように血圧が下がるのを感じます。

空港からその足で友人の誕生日に出席
マルコポーロプラザです。
中華系のフィリピン人ですが
中国人ぽさはありません。
やはり陽気で楽しい人達です。
唯一、純粋のフィリピン人と違うのは
お金儲けが緻密でうまいということでしょうか。
結構勉強させられます。
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この時期はセブも卒業式のシーズンです。
娘の卒業式にほんの少しだけ参加しました。
この学年くらいまでフィリピンの古い制度で
6.3大学で日本よりも3年もカリキュラムが短い。
経済発展とともに教育環境は随分と変わり、
今後は7.3.3大学となり、日本よりも1年長くなります。
人口が増えて、その質も上がって来ますからやはり今後のフィリピンは更なる発展が見込めます。
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それにしてもこの国の人間は若い。
街を歩けばすぐに平均年齢が21歳だということを実感します。
それがさらに若くなり続けている。
近い将来平均年齢も10代に突入するでしょう。
今の出生率は今後も人口増加を続けることを示しています。

セブの不動産王との対話 セブの人と日本人の親和性

近頃は、海外に移住される方が増えております。

特にセブだけというわけではなく、他の外国への移住は年々増える一方です。

しかし、やはり簡単には考えず文化の違いなどもきちんと考慮して住みやすいところを探すのが大切です。

 

海外移住だ!さあアジアへ進出だ!これから伸びるのはアジアだ!

などと、声高に叫ばれますが、アジアをひとくくりにするのはとても乱暴です。

そもそも、アジアの他の国は軍国主義、社会主義がまだ色濃く残っているところもあるわけです。

そして、生活費が安くても、英語がなかなか通じないところも多い。

そして一番違うのはやはり文化的な違いからくる居心地です。

 

先日セブの不動産界の大御所であるリト・バリノ氏と彼の自宅で深夜まで話し込みました。

なるほど、と思うことが多かったのでお伝えしたいと思います。

意外な視点から日本とセブの人間との共通項を見いだしていました。

 

以下、対談形式でお伝えします。

私:私のお客さんで、私より年齢が上の方はみなさんセブに来ると懐かしいと言われるんですよ。

 

リト:それは間違いない。事実、日本人とセブの人間は本来はとても似ているんだ。

 

私:え?全然違いますよ。こちらは結構能天気でいつもハッピーな感じ。日本人はかなりストレスをため込んでますし

家族との人間関係が希薄になっています。家族の絆が強いこちらとはずいぶん違うような気がするのですが。

 

リト:ハッハッハ。今の日本は確かにそうだな。非常に停滞していて家族間の絆が希薄になっている。

その結果、子供が非常に少ない。

 

私:じゃあ、なんで似ていると言うんですか?全然違うような気がするんですけど。

 

リト:それは戦争があったからだよ。日本は第二次世界大戦で東京が焼け野原になった。

そして、長崎、広島の状態はもっとひどかった。戦争に負けて首都機能を失うという悲劇に見舞われた。

世界的にも、もっともひどい状況に日本は追い込まれたんだ。

その結果、日本中がすべて復興に向けて仕事に邁進した。ものすごいアドレナリンで奇跡を起こした。

ところが、その反動で家族の絆は崩れて行ってしまった。

仕事に集中するしかなかったんだ。

 でも、戦前の日本は違った。セブの人間と同じように大人数で家族の絆が強かったはずだ。

貧しくても家族が支え合って生きていた・・・・・それが昔の日本だと思うよ。

唯一の違いは、国が瀕死の状況に陥ったから、みんなが総力を上げて仕事に没頭したことだ。

 

私:なるほど・・・・・・

 

リト:だから、日本から来るお客さんが懐かしいというのは、そもそも日本人が持つ本質に近いものを

まだセブの人間が持っているからだと思うよ。不思議じゃない。

フィリピンが、台風で被害に遭ったけど、きわめて小さなエリアで局部的な話だ。全く国には影響がない。

ところが、戦争後の日本は東京が焼け野原なんだからその被害は甚大だ。そこが転換点だと思うよ。

 

この社長はセブのことを好きでいてくれます。

というより、セブの人と接して、反日感情というものを感じることはありません。

逆に親日です。

 

私は不動産を販売している立場ですが、やはり基本的には買った後に喜んでいただけることが

一番大切なことかと思っております。

最初は、セブのリゾート・・・・きれいなショッピングモールが目につきますが

一番の魅力は、親日でいてくれる数少ない近隣諸国ではないかと思います。

 

ちなみに、下の写真はセブでの私の顧問弁護士です。

若いのですが、非常に優秀で誠実な人たちです。

私にとってもとてもやりやすいです。

やはり、わかり合える仲間がいる国での仕事、あるいは生活が大切なのではないでしょうか。

セブはそういった意味で、わかり合える場所だと思います。

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セブでできた私のメンター 不動産王リト・バリノ

セブで私にとっての一人のメンターがいます。

セブに来て多くの政財界の友人ができました。

セブに来て一番最初に助けてくれたのがベンハー・サリンバゴンという国会議員の先生です。

とても優しく、フレンドリーな方です。

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紆余曲折がありながら、多くの政財界の方と友達になることができましたが、

ベンハーさんはやはり政治家であってビジネスマンではありません。

目指そうと思っても、私は政治家ではありませんから、タイプが違います。

 

私はあくまでビジネスでセブに乗り込んでいった。

だから、ビジネスの成功者から多くを学びたいと常々考えていました。

そこで出会ったのがリト・バリノ社長でした。

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若い頃からやはり苦労されているようで、今回も私との打ち合わせに朝の3時まで

数回つきあってもらいました。

この人は、セブの経済界では有名ですが非常に地味な人です。

 

何より尊敬するのはその深い洞察力です。

ものを見る深さと、先まで見る力はやはり秀でています。

そして、事業も大きいので政治などとの距離感も抜群のセンスでこなしている。

大きな仕事をするにはそれなりの器が大切なんだなあとつくづく感じさせられます。

 

ということで、私も彼のようになりたいし、私のいたずら息子にも彼のような

温かくて、強い経営者になって欲しい。

そう思って彼とのミーティングや彼の自宅にもいつも連れて行っています。

息子も、子供ながらも彼が大きい存在であることを感じているらしく、

「俺もリト・バリノのようになるんだ!」などと言い始めています。

 

あるとき彼のオフィスでリト・バリノと取締役の人たちと打ち合わせをしていると

息子がどこかへ行ってしまいました。

あれ?と思って探していたら、何とこんなところにいました

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日本だったら、ぶん殴って思いっきりしかってやるところですが、

セブではリトも、取締役もみんな大爆笑で終わりです。

結局、会議が終わるまで息子はこの席でポケモンカードで遊んでいました。

 

息子にもセブで、英語だけでなく成功者を間近に見ながらより大きなものを学んで欲しいなと思います。

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