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セブ島不動産.com スタッフブログ

セブ不動産.com 日本商工会議所様に現地セミナー開催

最近は、セブの不動産に関するセミナーなどが各地で開催されているようですが

やはり海外ですから、日本とは違います。

セブが伸びているのはもうみなさん来ればすぐにわかります。

人口が伸びているのも見たらすぐにわかる。そしてマーケットが若いのは一目瞭然。

だからセブ・・・・・・・となるのですが、もっと緻密に見ていただきたい。

 

投資であれば、この街の成長プログラムがどうなっているのかを理解し、

運用方法、つまりオペレーションをどうするのか?

そして誰がするのかをきちんと理解していただきたい。

インターナショナルなマーケットを持ったプロがおります。

説明で、だいたい家賃の相場はこのくらいですね・・・・なんてものはダメです。

借り手を付けるのはやはりその道のプロを利用する。これが鉄則です。

それによってパフォーマンスはずいぶん変わります。

そもそもセブの利回りがいいのは物件価格が上がっているからなんです。

1年目は5%から6%できちんと客付けして行くことの方が大切です。

そしてじっくりと相場が上昇するのを待つ。インフレ率は高いですから。

数年で利回りも物件価格も向上します。

1年目から大物を狙うと借り手がつくのが遅れます。

 

なぜこのような警鐘を鳴らすのか?

日本人の方が、あまりセブを知らずにセミナーだけを聞いて座学で購入を決意してしまう場合、

あまりにもセブの中で、投資に向かない物件に手を出しすぎることが多いからです。

一番多いのが交通の便が非常に悪いコンドミニアム物件に手を出すこと。

住むならいいですよ。好みですから。でも投資であれば判断基準は全然違います。

 

建物が立派だから投資するのではないのです。(立派なのは当たり前)

本当に利用者がいるのかが大切なんです。

 

フィリピンが最近いいと聞いたから・・・・・・・

その中でもセブが人気だから・・・・・・・・

選んだ本人は伸びるアジアからフィリピンを選択し、さらにはセブまで絞り込んだから

ずいぶん精査した気持ちになるかもしれませんがちがいます。

セブは小さいけどもちろん地域間格差がある。

例えば東京は発展している・・・・・

でも銀座と奥多摩ではちがいます。

青山と八王子のマンションが同じ価格だったらどうでしょう?

セブでのその判断がつかない人が多いんです。

セブはサイズは小さいながら地域間格差は東京よりも大きいと思います。

やはり不動産は地価も参考にしていただきたい。

地価はやはり需要を示します。

 

今セブが魅力なのは将来、銀座とまではいきませんが

その街の中心となる部分が日本人の手の届く範囲で買えるからです。

 

2014年7月28日 午前10時からセブのウォーターフロントにて

セブ不動産.comが日本商工会議所の方々にセミナーをさせていただきます。

 

マーケットとしての魅力の一般論はもちろん、具体的なお話をかなり深く掘り下げてさせていただくつもりです。

単純に物件だけで判断するのは間違いです。

その物件がある場所の地価は他と比べてどうなのか?

日本人に人気のマクタンとセブ市街地のビジネスパークでは15倍以上の土地の価格差があることを知っている人は

セミナーを開催する人でも少ない。

コンドミニアムに土地は含まれないからと言っても土地は原価としてきちんと計算されている。

 

そして日本人が一番わかりにくい、この国の経済界の権力構造

彼らの大きなプロジェクトによりこの街作りは左右されます。

不動産価値は上がるのではなく上げるの発想、そしてその実現力。

実現力というのは、構想だけ大きくて多くの問題を抱えていたり、政治が絡んでいると

時として大幅に遅れる場合があると言うこと。

構想に魅力があり、かつその実現が確実であること、かつ責任が明確であること、これらが大切な判断要素になります。

 

そこへの深い理解が必要です。

セブの不動産投資には夢があります。だからこそその夢が絶対に実現しなければならない。

そのために、夕方にはこちらの経済界、政界の方とも懇親会を開き

多くのセブの著名人をお呼びすることを約束しました。

セブを本当に愛するセブ不動産.comが渾身のセミナーを開催いたします。

 

セミナーの模様はまた、ブログにてご紹介いたします。

 

あなたの見たい・知りたいにお答えします。

お問い合わせはお気軽にどうぞ!

cebufudosan@gmail.com

寺田までお気軽にどうぞ!

 

セブ 息子が麻疹(はしか)で入院

日本からセブに戻って参りました。

数日前から息子が熱を出し心配しておりました。

治るどころか熱がさらに上がった感じがしたので病院に連れて行ったら急遽入院

麻疹でした。

病院は最近できたもので新しく、しかも近所なので非常に助かります。

 

私が力を入れてお薦めしておりますWood Land Residenceからも非常に近い。

Woodland に住まれる方は是非ここをご利用ください。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/06/woodland-tower-1-455-1br.php

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/06/-wood-land-residence-12.php

 

病院の外観はこんな感じです。

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入院した部屋はちょうど22平米程度のコンドミニアムで言えばスタジオタイプ程度の部屋。

細長くてベッドが2つ入ります。

一泊2,000ペソですから4,600円程度(保険適用でもっと安くなりますが)

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テレビもあるし、昼間は自由に友達も来るので気楽なもんです。

友達のお母さん方も心配してきてくれます。

お姉ちゃんも心配で大学から戻ってきてくれました。

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おもしろいのは、さすがに平均年齢21歳の国!

病院の中も若い。

先生や看護婦も若いし、患者ももちろん高齢者もいますが一部であって

ほとんどは若い。

巡回の看護師が来ると若すぎて大丈夫かなあ?とすら思ってしまいます。

 

とは言え、実際に入院してみると私も経験ありますが以外と快適です。

息子はこれでしっかりと免疫ができるでしょうから今は麻疹をゆっくり治して欲しいです。

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セブ不動産 お客様に引き渡しをした後が大切

セブで不動産のご紹介をさせて頂きながら感じるのは

実際に引き渡しをしてからが非常に大切だと言うことです。

 

もちろんのことですが、お客様は買うときは非常に集中していますし

ワクワクしております。

買うときに神経の90%以上を使われているのが現実です。

 

でも、引き渡し後はどこまで具体的に考えておられるのか?

 

もちろん、新しい生活を始めるという場合もあるし、

投資運用という場合もある。

 

新しい生活を始めるのなら、その準備のお手伝い。

そして半移住であるならば来たときだけのサービスの手配。

 

投資であれば、どうやって始めたらいいのか?

銀行口座はどうして作るの?

 

固定資産税などの支払いはどうしたらいいのでしょうか?

そして税金などの処理は?

 

実際にいつでも相談できる仕組みが大切だと思っております。

 

生活関連は、比較的簡単に解決できます。

実際に住んでいる人もいますから意見を交換し合ったりも出来ます。

 

ただし、税金関係の問題など専門的なことについては

きちんとした体制をとりたいと思います。

 

日本でもいくら税理士を雇っても、税務署と見解が違う場合などあります。

日本でもそういうことがあるのですから、海外でそんなことがあると嫌ですよね。

 

ということで、今度私たちが作るプロパティマネジメント会社には

現役のBIR職員を入れます。

BIRというのは税務署のことです。

 

みなさんが日本で税理士を雇うのは、もちろん正しい納税というのがありますが、

現実には税務署対策の一つでしょう。

 

そこで、税務署の職員にメンバーとなってもらうことで節税に関する見解の相違を無くし、

お客様に安心して頂けるような仕組みを整えております。

 

より的確なアドバイスを!をモットーに組織作りもさらにパワーアップ中です。

私のとなりにいる若い子がベネディクト君です。33歳

彼に税のアドバイスをして頂きます。

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セブ 不動産引き渡し後のファーニッシュアドバイス

セブでのコンドミニアム投資に興味を持たれている方・・・・・

大きな買い物ですから買うときに一番神経を使うのは当然ですが

もし投資で買われる場合には、どのようにオペレーションしていってくれるのか?

そのことが大切だと思います。

 

買ったのはいいけど、あとはどうするんだろう?ましてや海外ですからその準備はしてください。

 

おそらく今コンドミニアムを買われている方のほとんどは新築でしょう。

買った後に、どのように賃貸に回すのかは大切です。

特に新築コンドミニアムでしたら出来たばかりでは、全部空っぽですから

その中からあなたの購入した1室をお選び頂かなければなりません。

適当に家具を置いて・・・・貸し出せば・・・・・・では後回しになってしまうでしょう。

 

ここはやはりきちんとしっかりとしたプロの視点による家具設置が望ましいです。

そして、家具設置をきちんとアドバイスするからには借りてくれる人も探してくれます。

 

私のビジネスのパートナーのマフェと言う女性はそこの部分が非常にうまい。

借りて探しのマーケットも完全に外国人がほとんどを占めており(彼女のクライアントは)

上手いオペレーションをしてくれます。

 

当社はご購入後にお客様にどうやってご満足頂くかを常に研究しております。

不動産というのは投資家にとって長くゆっくりとつきあわなければならない資産であると同時に

私どもにとってみれば、お客様とも長くつきあうビジネスなのです。

ということで、私のチームも常に強化され、進化をしております。

右から2番目がマフェです。

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投資でコンドミニアムをご検討されている方は

ぜひ、当社へご相談ください。

運用の仕方などもストレスフリーとなるようにご案内いたします。

 

お問い合わせはこちらまで

セブ不動産.com 

代表 寺田寿永

cebufudosan@gmail.com

セブ海外移住 地元の学校もなかなかいいです。

息子を連れてセブに移住するようになり、

息子を地元の学校に通わせています。

全く英語がしゃべれない状態から5歳の時に放り込み、今年で3年生になります。

今、フィリピンでは5歳から入学して小学校が7年という形になっています。

もちろん、外国人も多いので同じ学年でも年が違うというのはよくあります。

日本で同じ学年で年が違うとイジメの対象になってしまいますが、こちらではイジメはありません。

 

私も何となくこちらの学校の善し悪しがわかってきて、インターナショナルスクールにも

興味があったのですが、今まだサンロケ・チャイルド・デベロップメント・スクールに通わせております。

 

ちなみにこの辺りで評判がいいのはアテネヨというインターナショナルスクール

http://www.shs-adc.edu.ph

 

私の友人(セブの人)の子供たちが通っていますが、確かにしっかりと育っております。

家の息子よりも数段で気がいい感じです。

 

家の息子にも

「お前も、アテネヨに行くか?スポーツとかいっぱい出来るぞ?」と聞きましたが

「僕は、この学校が好きだから嫌だ!」と言っております。

ちゃんと勉強しないと、転校だからな!と脅してあるので最近は学校でも少し勉強態度が良くなったようです。

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確かに、息子は学校では楽しそうです。

国歌も斉唱、ポケモンの水筒をクビにかけております。

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学校での人間関係はきわめて快適なようです。

学校の規則はきちんとしており、遅刻厳禁、服装も厳しい。

髪の毛もルールがきちんとしております。

 

でもひとたび、学校を出るとフィリピンならではの人間関係です。

学校の近くに新しいSMモールが出来ました。

 

家族で夕食を食べていると、ちょうど息子の担任の先生と、補助の先生が来ました。

息子がいきなり店から出て行って、

「先生!一緒にご飯を食べようよう!こっちへおいで!」と言って先生の手を引いて連れてきました。

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結局、先生たちと一緒にご飯を食べました。

こういう時間はなかなかいいです。

先生は何と21歳と22歳・・・・・・・・

 

そりゃそうですよね。平均年齢21歳の国なんですから・・・・・・

息子もこの学校が大好きなのでしばらくはここで行きます。

セブの不動産 高級住宅編②

最近は、セブの不動産事情も変わってきました。

地元の人も平気で高級住宅を買える人が増えております。

 

明日への不安がほとんど無いかのごとく、時代は高級志向へ・・・・・

家だけではなくて、食事や、車なども同様に高級志向が始まっております。

そして、ついにはこんな変わった家も・・・・・・

人々が豊かになりつつある証拠ですね。楽しみ始めています。

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ここはタリサイの方なのですがここからの眺めは最高です。

あいにく曇り空だったのですが晴れていたら海がカキーンと青く見えたでしょう。

 

中央エリアには立派なクラブハウスもあります。

プールも楽しめるし、バスケットボール、テニスも楽しめます。

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今は、まだ建築中の物件が多いので未熟な感じがしますが、

今後出来てくる家はさらにお洒落になってきています。

きっと今後、どんどん素敵になるんでしょう。

そしてお値段も・・・・・

 

ユニクロもフィリピンにこの前1店目を出したと思ったら既に3店目に突入。

日本企業も今からきっと本格的に入ってくるんでしょう。

楽しみがたくさんあるなと感じております。

セブ 市街地は生活も豊かになっている

セブに来れば、そこら中で開発が進んでいるためにどんどん変化を感じることが出来ます。

道路、ビルディング、コンドミニアムだけでなく商用施設もどんどん出来ています。

不動産購入を考えるときに、もちろんこういう目に見える変化を感じ取ることは大切ですが

実際の生活水準の向上にも目を向ける必要があります。

 

フィリピンに、セブに来るとまず目につくのは貧しい人たちです。

貧しい人が多いなあと感じるのが観光客の第一印象でしょう。

 

でも、本当にこちらに住んでみて、ひとたび仕事仲間が出来てくるとその印象はがらりと変わります。

確実に豊かな生活を送る人が増えております。

 

今日はちょっとそんな一例をご紹介します。

私の友達で、一代でかなりの成功を収めた人がいます。

中華系の友人なのですが、本当に親身に助けてくれる非常に大切な友人です。

一緒に仕事をしているわけではないのですが、お互い異業種と言うことで

情報交換などをしながら顔を合わせます。

 

彼が招待してくれたところは市街地のスポーツクラブでした。

プールがあり、会議室があり、バスケットボールコートがあり、ジムがあり

食事するところがあり、音楽が生演奏で流れている。

何とも優雅な空間です。

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何とも優雅な空間です。

これで会員権は日本円で130万円程度。

こういうのをポンと買える人が増えているんです。そんなに頻繁に使うわけではないのに・・・・

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私が友人に、「なんでそんなに使わないのに、こんなの買うの?」と聞くと

「最近はどこもレストランが混雑していて、ゆっくり話せない。仕事の話で大切な話をするには

こういう会員制のところが非常にいいんだよ。スポーツのためだけじゃないよ。」

と言うことでした。納得しました。

実際3時間くらい話をしていましたが、落ち着いて話せましたから。

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ロケーションはビジネス派−区のど真ん中。

中庭のプールからは今建築中のコンドミニアム1016が建築中(セブ不動産.comも取り扱いしております。)

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セブは息つく間もなく変わっている。

もちろん、この成長がいったんは止まるときもあるでしょう。

それでも、この人口増が押し上げる需要により、それすらも突き破って

さらなる成長を遂げるような気がします。

 

他のアジアの国に比べたらまだまだという印象があるセブですが

私の目には、本格的な成長が始まったなと映ります。

 

人々の知性や感覚が洗練されてきており、豊かな国になる準備が整い始めていると強く感じます。

セブ 成功するやつの仕事ぶり

セブは小さい街ながら、とんでもない大富豪が何人かいます。

ぶっ飛んだ大富豪は誰もがとんでもない努力をしてきました。

 

今日はそういったぶっ飛んだ大富豪のお話ではなく

私がつきあっている中で、2代目ながら会社を大きく伸ばしている男を紹介したいと思います。

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この前もブログでご紹介した写真なのですがKen Salimbangonと言います。

CLS Property社の次期社長になるでしょう。

親戚にはセブを代表するウルトラ大富豪がおり、それは一つのプレッシャーです。

そして、次男坊であるため長男への対抗心もどこかにあるのでしょう。非常に頑張ります。

 

生活はきわめてストイックであり、夜9時から10時には就寝して

朝は4時か5時には起床します。

酒は滅多に飲みません。

セブの市街地にある事務所には渋滞に巻き込まれる前に到着します。

そこからは怒濤のように働きます。

いくつかの重要なミーティングをこなした後、現場に足を運んだり

必要であれば用地買収の交渉。

プロジェクトは完成すれば一度に300軒以上できますからマーケティングにも力を入れます。

しかし、マーケティングコストがかからないように初めから売りやすい物件を作ります。

そして買う方も買いやすいパッケージになっているから広告宣伝費をかなり抑えることが出来ます。

結果として、出来上がった物件はあっという間に売れる。(コンドミニアムでなく地元向けのローコスト住宅です)

戦略立案は非常にすごい。

 

そして彼の仕事を見ているとびっくりするのは、どこに行っても物怖じしない。

もちろん、このファミリーはセブでは知らない人がいないくらいの大物なので

自信はたっぷりなのですが、即断即決、即行動のスピードが速い。

 

そしてどこに行くときも、人に会えば

「ハイ!ボス!」といって近づいていく。

体調維持のためにテニスを欠かさず、トライアスロンに出るためにトレーニングもしている。

自己管理能力はたいしたものです。

 

この男はいずれ頭角を現すでしょう。

フィリピンなんて貧しい国だと思っていると大間違い。

やはり大切なのは人・・・・・

教育水準も高まり、優秀な人間が増えてきているから経済は伸びています。

 

老人が中心となって硬直化した組織ではなく

人口構成から30になればどんどん重要なポストについて修羅場をくぐらざるを得ない。

そんな若い経営者の台頭がこの国の経済をさらに活性化させているのだと思います。

ボスは結構フィリピンでは使いますが、彼はどこに行くときも「ハイ、ボス!」と声をかけます。

 

日本では

セブ不動産 ビーチの会員権という選択

セブは日々開発が進んでおります。

注目されてうれしいのですが、日本のように開発されすぎて逆に寂しい場所にならないで欲しいなとはいつも思います。

 

セブが好きな理由はやはり、人間関係が楽だからです。

シンプルですから。きっと昔の日本の感じなのかもしれません。

 

マクタンのような田舎もリゾートとしてかなり開発が進んでいます。

開発が進んでどんどんセブが魅力的になるのはいいのですが気がついてみたら

「普通に泳げるビーチがないじゃないかよ!」という感じです。

 

じゃあ、どうすればいいのか?

こちらではビーチシェアという制度があります。

CLSプロパティー社の若き経営者、Ken Salimbangonに連れて行ってもらいました。

 

あいにくの曇り空で写真は残念ですがこんな感じです。

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ビーチでは結婚式もやっておりました。

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大きなビーチではありませんが、会員制なのでのんびりとできますね。

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クラブハウスもあり、食事も出来るしお酒も楽しめます。

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気になる会員権のお値段ですが130000ペソくらい(日本円で30万程度:2014年6月29日時点)

そして月会費が1200ペソ(2800円程度)

このうちの500ペソ(1200円程度)はこのレストランバーで飲食代金として使えます。

そのほかにもここのあるホテルを無料で利用できるのが数日あり、

通常の宿泊は半額程度でできるようです。

 

こういうところの利用は、例えば友人や家族と出かけたりするのはもちろん、

結構大切な会議をする場合に利用することがあります。

 

場所は、クリムゾンリゾートのすぐとなりくらいです。

ですから、天気がいいときは真っ青な海が広がります。今は雨期なので残念でした。

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セブ Wood Land コンドミニアムのゴルフ場

2016年にWood Land をご購入頂いた方にプロモーションでお付けしております

ゴルフ場がまず9ホールで完成します。

セブでも最大級のゴルフ場になるから非常に楽しみです。

デザインはアメリカ人、ジャックニクラウスの付き人をやっていた人で

日本でもデザインをしたことがある人です。

その方がブルドーザーを駆って工事を進めております。

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芝も養生しながら着々と進んでいますね。

排水関係にも手を付け始めました。

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たまに見に行くんですが、今回はずいぶんと進んでいました。

前回は年内に3ホールは作るよとリト社長が言っていましたが

6ホールまで仕上げるそうです。

 

私のお客様でも楽しみにしておられる方が多いので

これからもちょくちょくアップデートしていきますね。

 

私がご紹介している

Wood Land Residence コンドミニアム

Padgett コンドミニアムをご購入頂いた方に

こちらの会員権をお付けしております。

(Padgettは79㎡以上の物件のみ)

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