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セブ コンドミニアム賃貸のための契約

今日は昨日、コンドミニアムPadgettの家具付け(ファーニッシュ)が完了して引き渡しをさせて頂いたK様の

賃貸管理契約をする日となりました。

 

私のパートナーのAZULは唯一、毎月オーナー様に対して収支報告書を提出している

きちんとしたサポートをしてくれる会社です。

社長の女性は、賢く、自信にあふれております。

 

私がこの会社をセブのパートナーとして使う理由は明確です。

日本人好みのレポートを提出してくれる唯一の会社であること。

コンドミニアムのテナント探しのための営業力が強いことです。

 

特に2つめの理由、テナント探しのための営業力は重要です。

自ら顧客を開拓して、テナント付けする力があって、初めて物件は生きるんです。

ホームページに情報を載せて終わり、というところが多い中、きちんとした法人営業をしております。

だから強い。

 

私も自信をもって、この賃貸管理契約の席に同席をいたしました。

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右の白と黒の服を着た女性が後ろ向きですが私のパートナー、マフェです。

青いシャツの女の子は私のところの社員です。

日本語の勉強も進んできたので、実地訓練でお客様のお手伝いをしております。

 

今後、私のお客様にはテナント探し、管理は私どもとこのパートナーAZULが対応させて頂きます。

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今回のK様はPadgettをご契約頂きました。

私の一番のオススメ物件です。

http://www.youtube.com/watch?v=ydg198979cY

セブ コンドミニアムPadgettの引き渡し

既に何人か、引き渡しが住んでいるコンドミニアム、Padgett

 

今日のお客さんは私の日本でのご近所のお客様。

投資用に買われたので、貸出のための家具付けをしておきましたので

ご確認頂くためにお連れしました。

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カジュアルな感じで仕上げてあります。

私の仕事はだめ出しです。

細部はリストを持って確認していきます。

ここで出しただめ出しリストに従って完了したら、受け取りのサインを初めてします。

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この作業、後のオーナーさんの修繕費を抑えるために非常に大切です。

私が、物件をオススメするときにデベロッパーを重視するのは

アジアではまだ、売ったらそれでよし、というスタイルが一部にあるからです。

それから、チェックして日本人としては当たり前の基準が、こちらでは厳しすぎる場合がある。

その時に、嫌な顔をしないで対応してくれるかどうか?

 

こういう場面で、きちんとしたシステム、コンプライアンスがしっかりした会社は

対応も誠実です。

下の写真はオーナー様です。

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物件をご確認頂いた後、完全引き渡しするまでに、改善しておくところを明確にして

サインをいただきました。

その紙は、私たちが完了したときに確認した後で、OKならプロパティマネジメントに提出します。

このオーナー様も、明日には日本に帰るので、確認は私たちが行います。

 

すでに先月くらいから始まった引き渡し物件も、借り手がつき始めております。

このオーナー様も今日、賃貸部門との契約を締結します。

早く借り手がつくと良いですね。

 

こちらの物件はPadgettです。

 

投資してすぐに回収が可能な新築物件ですので一番のオススメです。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/06/padgett45br.php

 

お問い合わせはこちらまで

cebufudosan@gmail.com

SMモールに出店 審査内容は厳しい!

実を言うと、不動産事業が忙しくてKOTOBUKIYA事業は、人任せになってしまっております。

J.centre Mallから今度新たにセブのコンソラシオンというところにできたSMモールに出店します。

私はこのモールが大好きです。

今住んでいるところと、事務所の中間に位置するのでいつもここでお茶をしております。

 

既に出店のための、契約を締結しております。

この審査は非常に厳しいものがあり、新参者はなかなか入ることができません。

 

すでに、J.centre Mallで実店舗の実績があるので、審査は問題ありませんでした。

夢にまで見た、SMモールとの契約です。

 

次の段階は、工事の許可です。

・・・・・・・厳しい。

今日提出した外観図は、「安っぽいからダメ!」と一蹴されました。

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SMモールはやはりしっかりしております。

システムがやはり以前いたJ.centre mallの比ではありません。

単に却下するのではなく、細かな指導をしてくれます。

その指導内容も細部にわたって細かなガイドラインが示されているので

それに従えば建築の許可は出ます。

だめ出ししているのも、22歳かそこらの若い女の子です。

でも、ここで働いているので優秀なのはわかります。

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厳しいのはわかっていたのでDuros Development(Duros Landの建築部門の優秀な設計士を連れて行きました)

こういう席で、DurosLandの名前を使うのはものすごい効果があります。

まず、SMモール側が安心します。

基本的にSMモールは超大手なので、相手が大きければそれでかなり安心してもらえます。

 

工事そのものについてもかなり細かいガイドラインがあるので、これはお手上げだと思い

Duros Developmentのレスターという設計士に丸投げすることにしました。

(上の写真の白シャツの男子です。)

 

打ち合わせ後、レスターから

「サー・ヒサ(上司にはサーを付ける)、この図面についてこういう指摘を受けましたが・・・」と私に聞くので

「いいよ、お前に任せるよ。よくわからないから。お前のセンスでやってくれ。」と思いっきり丸投げしました。

 

これでもかなり良いものが仕上がってくるはずです。

 

今日感じたのはやはりSM、コンプライアンス、システムが非常に高いレベルにあります。

フィリピンだからとなめていてはいけません。しっかりしていて驚かされます。

 

SMグループはフィリピン№1の企業グループです。

こことつながりを持てたことは、私にとって、非常に大きな財産であることは間違いありません。

12月1日がオープン予定日です。

 

なるべく私が手を出す部分を少なくしたいと思います。

フィリピンでの起業・・・・・それは優秀な人間を徹底的に活用することです。

単に人件費が安いのではなく、優秀な人材を集めやすい、それが一番の魅力だと思います。

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セブに戻り、再始動 お客様は何を求めているのか?

日本からセブに戻りました。

DurosLandの取締役たちを連れた東京旅行も終わり、気分はリフレッシュできました。

 

セブに帰り、また再始動

 

今日は、新しくセブで生活を始めるM野様のご案内。

ご夫婦で生活は始めるための準備です。

明日からはとりあえず、奥様は英会話学校へ。

コンドお住まいになるイーストリッジからすぐ近くの学校です。

 

日本人が増えているので英会話学校も増えています。

ただ、カリキュラムが厳しい・・・・・・・

もちろん目的が明確な場合にはこれはありがたいのですが

リタイアメントの人は1日8時間みっちり勉強というのは少々つらいものがあります。

楽しみながら勉強・・・・・程度を求めている方が実は多い。

これは特に引退のための準備の方を意味します。

若い方は、8時間と言わずに、10時間でも15時間でも勉強してください。

 

でも実際にリタイアメントで移住のための勉強をする方にとってはどうでしょう?

このカリキュラムの厳しさで入学をためらっておられる50代、60代の方が多いのです。

そして、この年代の方が実際にはリタイアメントでセブに移住する一番の大きな層なのです。

 

私はM野さんに、こう伝えました。

「あなたが不満に思っていることが、そのままチャンスなんです。そういう気楽な英会話学校をやってくださいよ。」と。

 

日本人が英会話学校を経営するとなると、それなりにコストがかかります。

ですから仕方なく、カリキュラムを強化し、付加価値を付けて値段を高くしないとやっていけない。

これはわかります。ビジネスですから。

 

ただ、引退者向けののんびりしたカリキュラムがあっても良いような気がいつもしているんです。

 

実は、こう考えたのは理由があります。

私のお客様のO崎様が、個人レッスンで英会話を勉強していました。

1日4時間ちょっとでしょうか?一緒に街を歩いたり、買い物に出かけたりしながら

現実の生活に即した勉強をされていました。

 

ある日、流行りのレストランでばったりO崎様に出くわしました。

非常に楽しそうに、先生と食事しながら勉強をされておりました。

 

挨拶に行くと、私は日本語で話しかけたのですが、彼は英語でお返事くださいました。

数週間、英語だけしか使っていなかったのでしょう。頭が英語になっていたんだと思います。

 

私はそれを見て、セブでの移住、あるいはリタイアメント生活のための勉強なら

実際に生活の現場に出てみて勉強するのが一番良いんじゃないかなと思いました。

これほど、実践的な勉強はありません。

 

教室でいくら頑張っても、現場で通じる英語にはかないません。

 

現場で通じる英語を覚えることが一番思考経済的に効率的だと思います。

 

私も英語では苦労しておりますが、いきなり話す相手が政治家だったり

弁護士なので強制的に難しい言葉を覚えることになります。

しかし、それが実践的な英語の一番早い勉強方法なんだと思います。

 

今日から生活の準備を始めていくM野さんが、リタイア組に楽しい英語教室を提供してくれることを願います。

もちろん、そのお手伝いはセブ不動産.comがさせて頂きます。

 

住宅を販売した後の、お客様の満足を今、追求しております。

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セブへの生活資金送金方法(Kyodai Remittance)

おかげさまで、私のお客様でセブで新しい生活を始めてくださる方が増えてきております。

引退後にこちらで過ごすのに、生活資金が必要です。

そのお金をどうやって送るか?

 

今回、DurosLand(セブの大手デベロッパー)の方たちが日本に入らしていたので

Kyodai Remittanceの本社へ伺うことにしました。

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いろんな国の方が働いておられる非常に楽しい職場でした。

ここは事務所ですが、営業所はたくさんございます。

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セブに住みながらも、日本に頻繁に帰る場合はいいですが、しばらくセブに住むとなると

定期的な送金を必要とする人が多いかと思います。

 

その方たちに便利な送金方法ですので是非、ご利用ください。

日本の銀行経由で送金をしますと、為替手数料が非常に高いので厳しいです。

このような合法的で、手軽な送金方法がありますから是非とも知っておいていただくと便利かと思います。

 

株式会社ウニードス(資金移動業者「関東財務局局長第00004号」)が運営する

Kyodai Remittanceです。

 

ネットバンキングを利用した送金方法

年金などの支給に合わせた自動振替方式

日本のご家族によるご送金などいろいろございますから

皆さんの生活に最も利用しやすい方法で送金できます。

 

もっと詳しく知りたい、利用したい方はこちらまで

03−3280−1029(11:00〜18:00)

 

ネットで詳しく知りたい、利用したい方はこちらまで

http://kyodairemittance.com/ja/

 

社長は木元さんという非常に穏やかな優しい方です。

全国の郵便局が使えることのシステムを是非ご利用ください。

セブから日本への送金も可能です。

 

私のお客様は、投資家の方とリタイアメントの方と大きく2つに別れますが

リタイアメント方は定期的な送金が必要でそれが手間なので何とか助けてもらえませんかと

以前、木元社長にお話ししたところ、早速自動振替システムを作ってくださったというスピード感をお持ちです。

皆さんの生活サポートに長くおつきあいできる会社だと自信を持ってオススメします。

セブのデベロッパーのDurosLandが日本に来ました。

前回フィリピンフェスティバルにDuroslandの社長がお越しになりました。

私とのつきあいもあり、日本びいきになってくれているのがうれしいです。

 

今回は、取締役とその奥さんを連れて総勢14人でお越しになりました。

完全な社員旅行です。

私も、お誘いを受け、宿泊や旅費などの費用などを負担していただいたので

5日間、みっちりアテンドしました。

 

コースは横浜から始まり、東京巡り、ディズニーランドという鉄板コースです。

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日本の素晴らしい建築技術に刺激されているリト社長です。

今後、セブでの建築技術のさらなる向上を目指して研究は怠りません。

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今回、事前にセブでしっかりと歩く練習をして日本のペースに合わせるようにと伝えておきました。

毎日30分歩くクセを付けてきているので、疲れながらも日本の歩く文化についてきてくれました。

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電車移動ももう、慣れてきました。

最初はドアが開いても急いで乗り込もうとしないので何度も電車を逃しました。

おりるときも、日本はほんの短い時間だけドアが開いているのを知らないので

危うく電車の中に置き去りになりそうでした。

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今回、目的は観光ですが、今後日本の品質を目指そうと言うことで

取締役を連れてきたわけです。

私も、もっと品質を上げなければダメです!といっても、

セブで一番良いものを作っていたら危機感は生まれません。

私のお客様は皆さん日本人です。

日本人が高いお金を払っても良いなと思える物件作りを目指していただくためにはまず、日本を見てもらうことです。

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はとバスからですが、東京摩天楼を楽しんでもらいました。

新宿の圧倒的なビル群に、皆さん感動。私も感動。

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美しい東京の夜景にうっとりしながらも、新しいビルの作りに、フィリピンとの差を感じます。

リト社長も、社長の奥さんもこれを取締役みんなに共有してもらいたかったようです。

自分たちが、今できることよりももっと素晴らしい品質がある。

 

もちろん、昼間は建物の中などをしっかり見ておりました。

あらゆるところに日本のビルの方にアドバンテージがあります。

この旅行は本当に有意義で、今後のDurosLandのプロジェクトに大きな影響を与えると思います。

作る人間が、良いものを知っていること・・・・大切な財産だと思います。

 

セブから息子が帰国。アトピーがまた発症

私の息子の勇仁が日本からセブに移り住んだのは5歳になる手前でした。

それまでひどいアトピーに悩まされておりました。

とにかく、あまりのかゆさに一晩中寝れないので、ずっと息子の体を

妻と交代でかき続けました

病院も何回替えたことか。

考えつく限りのことはしましたが結果は変わりません。

 

ところが、セブに移り住み、1週間ほど経ったら症状が治まり、

それからはずっと、アトピーであったことを忘れるくらい症状は改善しています。

もちろん、今でもかゆいというときはありますが、それは汗をかきすぎてあせものようになっているからだと思います。

ですからほんの一時的なものです。

 

今回、息子が一時的に日本に帰ってきました。

すごく楽しみに帰ってきたのですが、2日目でアトピー発症。

忘れていた現実に引き戻されました。

しかも、本当にもだえ苦しむくらいかゆがります。

アトピーの内側から来るかゆみは何とも言えません。

いきなり、ミミズ腫れのようになり、かゆくてかきむしります。

 

セブに帰ればすぐに収まるので今は悩みませんが、非常につらいです。

 

アトピーについてはいろんなことを言われていますね。

非常に惑わされます。いろんなお医者や専門家がいろんなことを言いますから。

ある人は、体を常に清潔に保ちなさいというし、

ある人は、日本人の潔癖、清潔過ぎが過敏となりアトピーを引き起こす・・・・

矛盾しております。

 

一つ言えるのは、アトピー体質の人は、日本の大気の中に体が嫌がるものが入っているので

日本を出てセブに行けば非常に高い確率でアトピーが治るということです。(セブとは限りませんが)

 

私も花粉症に苦しみますが、セブに着いた瞬間に花粉症はなくなります。

同様にアトピーも一つのアレルギーですから、場所を変えるとうちの息子は治っております。

そして、同様のことをいう人はセブには非常に多いです。

 

なぜなら、セブではアトピーの人を見たことがありません。

フィリピン アトピーで検索してみると同様のことをいう人がいかに多いことか。

私は体感しているので間違いないと確信しています。

 

そして、多くの人がセブに来てアトピーが治ったから日本に帰ると、また再発して重症化しております。

 

息子は春に来ると当然、花粉症になるので、秋にしたのですがアトピーを忘れていました。

毎年、1回か2回日本に帰ってくるので今は確信しています。

日本の空気はアレルギーを引き起こしやすいと。

 

ストレスのせいだとか、洗剤のせいだとか、食べ物に気をつけないととかいろいろ言われますが

どれも違うと思います。

日本に帰ってくるたび、必ず3日も経たないうちにアトピーを発症するのは

日本の空気以外には考えられません。

 

私の息子だけではなく、多くの方が同様のことを体験されております。

変な危機意識をあおるつもりは全くありませんが、

アトピーのつらさは自分も息子もよくわかっております。

人格まで変わってしまうようなつらさだと思います。

 

いろんな薬を試して悪循環に陥っている方には住むところそのものを変えてしまうというのも

一つの方法かもしれません。

セブのクラウンリージェンシーをリフォーム販売。

コンドミニアム投資にとって、内装というのは非常に大切です。

借りる人はほとんど外国人です。

いかに手軽にお洒落にするかで、借り手探しや、家賃に響きます。

 

今回出てきた物件は、中古ではありませんがフィリピンのオーナーさんが買った後、

全部払いきれなくて入居前にリセールを頼まれたものです。

そう、セブで一番目立つクラウンリージェンシーです。

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今、私がコンドミニアムを販売するときにはすべて家具と、電化製品を入れれば

住めるような物件ばかりです。

 

ところが5年も前の物件となると、スケルトン渡しというのが多かったんです。

この物件はその頃の物件です。建物は非常に目立つ、セブのシンボリックな建物ですが

販売当初はスケルトン渡しだったんです。

 

ということで、私どもでこの物件をリニューアルするのですがビフォー・アフターをご紹介。

もちろん、買い手がついてからリニューアルしますが、実際にどのくらいのリフォームをするのか

参考に見てください。

市街地ということもあり、若いデザイナーを使ってモダンなテイストを出しております。

まずは、ビフォー(販売の依頼を受けたときの状態。一緒に移っているのはCLSプロパティー社のKEN氏

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ロフト付き物件だから窓が広いです。

その代わりワンフロア自体は屋根は低いですが、窓際が吹き抜けになるので開放感はあります。

市街地の高い土地に有効なスペース利用の部屋をデザインしてこうなったのでしょう。

このビルは高層型です。

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これをいかのようなイメージにリノベーションします。

ご契約に至った場合には、この状態にして引き渡しをいたします。

ですから、最大で2ヶ月後の引き渡しとなります。

アフター

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この物件は、このように家具を付けてもいいパフォーマンスが出そうです。

現実にこの界隈は外国人が借りている人が多い。

遊ぶ場所にも困らないからけっこうな家賃で借りてくれます。

セブの中心地オスメニアサークルですから場所は鉄板です。

既に出来上がっている物件をリノベーションして住むので数ヶ月後にはお金を産んでくれますね。

 

更にこの物件を購入したオーナーさんにはクラブオルティマの会員になれる特典がついております。

http://www.clubultima.com

けっこう楽しめるクラブです。

スポーツジムも本格的でした。

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ご興味があるかた、見積依頼などはこちらまでお気軽にどうぞ。

cebufudosan@gmail.com

寺田までどうぞ!

セブ 貧しいイメージだけで判断してはいけない。

お客様をセブにご案内して感じることは

皆さん、来る前はフィリピンということで、セブは非常に貧しいイメージを持ってこられることです。

確かに普通、成田空港からセブの空港に夜到着すると、日本とは違ってまだ明かりが十分ではない。

そして、いきなり大勢のフィリピン人がジプニーに乗って仕事から帰宅する姿を目にする。

ちょうどこんな感じ。

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上の写真の感じを空港から出て、ホテルに向かうときに一番最初に目にするはずです。

このとき、「アジアだなあ・・・・・貧しくて大変だなあ・・・・・・」と強烈に印象づけられます。

 

ところが、こういう人たちは工場などで働く、単純労働者の人たちで

ビジネスオーナーではありません。

 

この国の経済が活性化しているのはいわゆるビジネスオーナーが急増していることです。

安い人件費を背景に、収益率の高いビジネスをやるから富む人はどんどん富んでいる。

 

私の友人には、驚愕の金持ちが何人もおりますが、最近目につくのは

そこそこの成功でも生活はきわめて豊かになっているなあということです。

 

家具ビジネスで成功をしている友人の誕生日によばれて行ってきました。

なにしろ、パーティーが好きな人種で誕生日は派手に祝います。

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日本人の私としては、いい年をして誕生日を祝うのは非常に恥ずかしいなと感じるのですが

こちらでは、思いっきりお祝いをします。

何かしらにかこつけてみんなで集まりたいのでしょう。

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バンドを呼んで、楽しんでみんなで食事をする。典型的なパターンです。

職業柄、この人の家が気になって中をじっくりと観察。

この人はセブでは中の上というレベルでしょうか。

ただ、セブは貧しい人は非常に貧しく、金持ちは突き抜けて金持ちなので

中間層があまりにも広い。

中間がないなどと表現する人もいますが、そうではなくてその範囲が非常に広いのです。

中の上の、家を覗いてみましょう。

リビングが広すぎて50インチのテレビが小さくて見にくい!

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息子もテレビを見ていますが、テレビが大きくても非常に遠いです。

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二階も見せてよとお願いすると、ビックリしました。

デカいだけじゃなくて、良い床材を使っております。フィリピンでは無垢材は高級です。

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柱も無垢材を貼り合わせてつなぎ目を濃い色で塗装して、まるで大きな無垢柱のようです。

これだけでずいぶんと質感が上がります。

 

ついでに寝室もみせて、ということで・・・・・

この部屋には60インチのテレビがついておりますが部屋が大きすぎて違和感なし。

ベッドから見てちょうどいい大きさなのかもしれません。

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寝室と言ってもリビングとしても使えそうなくらいの大きさで

30畳はあるかと思います。もっとかな?

 

ということで、この家で中の上クラス。

年収だって、日本の一流企業に勤めている人よりはずっと稼いでいます。

フィリピンのイメージは貧しいし、貧しい人が目立つのは事実ですが

このような暮らしをしている人もまた数多くいるのも事実です。

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セブ不動産 買った後の運用が実は一番大切

セブでの不動産投資をされる方が増えてきました。

皆さん物件探しは一生懸命なのですが、誰が運用するかなどは考えたことがありますか?

買ったら自動的に誰かが運用してくれるわけではありません。

 

運用のプロを探さなければ借り手探し、家賃回収、クレーム処理などができません。

このプロパティマネジメント会社が実は非常に大切な役割を果たします。

 

なぜなら、日本人が良く投資される場合にはコンドミニアムを選ばれます。

コンドミニアムというのは基本的には借りるのは外国人が多いのです。

そして、安定したテナントを獲得するには法人と契約することが望ましい。

外国企業をきちんと顧客に持っているプロパティマネジメント会社を利用することが

セブでのコンドミニアム運用の肝とも言えます。

 

ということで、今日は私の最強のパートナーをご紹介します。

Azulという管理会社の社長、Mafeさんです。

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私が販売した物件は基本的にこの人に管理運営してもらっております。

オーナーさんは何もしなくて良いからです。

この人とは、昔MSYホールディンスのパーティーで出会い、その時から仕事ができるなあと感心していたので

今では、私の新規案件はすべてこちらにお願いしております。

月次報告書まできちんと出してくれるのはここくらいしかないかと思います。

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