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セブ Duros Landの運動会

景気がいいときと言うのは空気が違います。

日本にもこういう雰囲気が20年前にはあったのではないでしょうか?

 

DurosLand properties社の社内運動会です。

この運動会を控えた数日前から社内では至る所で準備が始まっていました。

設計の人間は、運動会のパンフレットを作っております。(勤務中)

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工場の敷地内、事務所の敷地内、ゴルフ場など、至る所で競技が行われております。

なにしろ、1000人以上いますから場所も大変です。

もちろん強制参加ではありませんが、それでもこの国の人たちは多くが参加します。

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楽しそうにやっております。

私は参加しませんでしたが、しっかりと私のユニフォームまで作ってくれてありました。

しかも名前入りです。

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人が大勢いるというのはいいです。

 

日本で地方にいると本当に子供が少ない。

そして、クラスメイトに会いにいくにも家が遠い。

当然友達と過ごす時間が減ります。

 

その点セブは人口も多いし、密度も高い。

街を歩けば知った顔がたくさんあります。

それに加えてこのようなイベントが催されるとやはり楽しさはアップしますね。

来年はぜひとも参加したいと思います。

 

きっと日本も昔はこうだったはずです。

今、私はタイムスリップをしているんだと思います。

セブ SMモール出店までの道

ただいま、セブのショッピングモール SMモール(コンソラシオン)に移転を決めて

店舗の工事中です。

といっても、なかなかSMモールはしっかりとしていて契約後も

工事の各工程で細かなチェックが入ります。

 

やはり、セブで一番成功しているだけあって、細かな部分まできちんとしています。

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この前提出した、店舗の図面が安っぽすぎると言われて却下されたので

再度、修正したものを提出

今度は、通ったので、寸法まで入った詳細図面をブループリントで出す段階

サインを入れて提出です。

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図面にサインを入れて提出

この図面は承認されましたので、すぐに工事に取りかかりできます。

店舗がどうなるかはまだ秘密ですが、店内の配置などはこんな感じです。

細長いのでデザインは苦労しました。どうしても単純になってしまうので。

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今から現地で、天井部の配管、配線の現状を確認してさらに詳細図面の作成です。

ただし、床と壁を中心とした工事はもう始めていきます。ということで現地確認

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周りを見渡せば既にクリスマスモード

なんとか、クリスマスがピークに達する12月の最初には工事を間に合わせたいなと思います。

今は不動産関連の仕事がメインとなっておりますが、SMモールに入るというのは一番最初の夢でした。

その夢が叶うのはうれしいです。そして、このモールに入っているというのが地元での信頼につながるんです。

がんばりたいと思います。

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セブ かつて日本で見た景色

ただいま、私の事務所はDuros Land内に構えております。

不動産と言ってもコンドミニアムだけでなく、事業用の物件の開発まで扱っております。

かなりの専門性を要する業務ですから、近くにシンクタンクがないと仕事になりません。

非常に便利な環境で仕事をさせていただいております。

 

帰りはいつも遅くなるのですが、仕事が終わる頃になるといつもうるさくなります。

仕事が終わった後の、クラブ活動です。

ダンスをやったり、バンドをやったり、バドミントンをやったり、バスケットをやったり・・・・・

 

この姿は私がまだ若かったときにどこでも見た光景です。

日本がのびているときに福利厚生の一貫で、盛んだったクラブ活動

今、セブではこのようなクラブ活動をして仕事の後をエンジョイしています。

 

明日はもっと良くなる、来年はもっと良くなる、そんな空気が今はこの国にはあるのでしょう。

人々の笑顔は明るい。

生活をしていて、やはり人が増えているという力は大きいと思います。

 

学校経営者は常に生徒が増加するから毎年、事業規模の拡大が見込める。

学校の増築もよく見かけます。

 

もちろん、みんな日本人に比べれば遥かに給料は安いし、裕福ではないです。

でも、明日が明るいと信じて疑わないから心にゆとりがあります。

 

日本に帰ると、なかなか明るい未来は見えてきません。

 

何がそうさせるのか?やはりそれは若さだと思います。

浅はかかもしれませんが、そのワクワク感はオーラとなってこのセブを覆っています。

 

この国はまだ人口の曲がり角に来ていませんし、現時点ではまだ人口の減少ポイントは見えません。

このワクワク感、仕事もやる気にさせてくれます。

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セブ Padgettの賃貸契約がまとまりました。

セブのコンドミニアム、Padgettが引渡から1ヶ月ちょっと経ち、

徐々にファーニッシュ(家具・家電の設置)が整い始めております。

 

この段階からすでにテナント探しは始まっており、意外にも販売中よりも

遥かに多くの方が、現地に足を運んでくださっております。

 

今も販売はしておりますが、客足は確かに伸びておりオペレーションが

始まってからの方が投資家の方も増えているような気がします。

 

私がPadgettをお勧めする理由はその部屋数が196室しかないことです。

その中にプレミアム物件があり、こちらは賃貸向きではないので

実質的には160部屋程度。その中で賃貸に回るというのはおそらく100室くらい。

 

ですから、テナント探しもそれほど大変ではないんです。

今からできるコンドミニアムはスタジオタイプばかりなのですが、スタジオタイプを住もうと思って買う人はいません。

100%投資物件です。

建物が出来上がったら、お部屋の数はいくつでしょう?

300室から400室はざらです。さらにそういうコンドミニアムはエントリーかミドルクラスなので

団地のように何本も同じものを経てるのでその数は3倍にも4倍にもなります。

全く同じものを売る、そしてそれがたくさんあるというのは順番待ちか、価格で差を付けないと大変です。

 

そして、スタジオタイプに入るのは主には、地元のエリート層ですが一人で住むほどの給料はありません。

学生寮のように2人から4人で住みます。

一人でも仲違いしたら家賃の未収につながります。

 

この貧富の差が大きいマーケットを理解して、高級物件で賃貸にまわしやすいものを買う理由は

その家賃が法人の財布から出ることです。

こちらは安定しておりますし、長い付き合いをしていただけます。

 

ということで、Padgettは稼働し始めて、テナントがつき始めております。

私のお客様のお部屋も契約が決まり、間もなくテナントに引渡なので

見納めに、写真を撮っておきました。

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オーナー様にとっては、うれしい瞬間なのですが、不思議なことに私にとっては

寂しい瞬間でもあります。

建築期間中から、家具付けをして完成していくまでずっと見守ってきていて

オーナー様より、遥かに数多く足を運んでいるので、テナントさんが見つかった後は、

二度と中には入れません。お別れの瞬間です。

何度も経験しておりますが、ちょっとした寂しさがいつもよぎります。

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スタジオタイプは、確かに金額がリーズナブルなので、始めやすいですが

気をつけないとこのようなテナント付けのときに、自分の順番が回ってくるまで

時間がかかることがあります。

 

コンドミニアムに住むというのは、日本と違って学生さんや新入社員さんではありません。

海外からの駐在員や、フィリピンの大手の現地支配人というのが多いです。

あとは、外国からのお客様。

まだまだ現地の人からしてみたら、庶民が手軽に住める場所ではないんです。

そこを理解して投資物件を判断していただけるといいかと思います。

 

投資物件の場合は、インカムゲインと、キャピタルゲインがありますが

キャピタルゲインの方が、インカムゲインよりも早いのが今のセブの現状です。

値段を上げるのはいつも、富裕層が買う物件。

セブという街を知ること、それがここで成功する王道なんだと思います。

 

是非、現地でそれを感じてください。

みっちりセブの街を理解していただく現地視察をしております。

一人一人のお客様と向き合ってじっくりと話し込むスタイルですので

是非、詳しくセブを知りたい方はお声をかけてください。

現地視察は、ホテルまでお迎えに上がっております。

もちろん無料で常にやっております。

 

メールなどでのご質問も喜んで承ります。

 

お気軽にこちらまでどうぞ

cebufudosan@gmail.com

 

担当は寺田 or Alwena までどうぞ。

セブの伝説になるためのコンドミニアム128

セブで有名な成功者、カルロス・ヨン氏とフィリップ・ルイリアー氏

フィリピンの実業界では知らない人はいないかと思います。

アジアのダイアモンド王と、国際送金の成功者です。

以前、私が着工式に参加させていただいたダイアモンド・ハイランド社の128の事務所に行ってきました。

といっても、以前からカルロス・ヨン氏とは親交があり、ご自宅にも何度かご招待いただいておりますので

私としても、是非プロジェクトの成功をお手伝いさせていただきたいと常々思っておりました。

奥様は、フィリピンでは有名なセレブリティ、マリキタさんです。(緑)

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エストラダ元大統領も参加した、着工式でした。

私は、気軽にポロシャツで参加してしまったので大失敗しました。

 

ということで、今回もお声をかけていただき事務所に呼ばれたので

詳しく説明を聞いて参りました。

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説明をしてくれたのはヘンリックという人ですが、前職は退職庁でした。

この事務所は、ITパーク内にある事務所ですが、当然ながら最上階。

あくまでここは、仮住まいで3ヶ月後にはMSYホールディングスのビルに移転します。

(現在、ビジネスパーク内に建設中のマリキタさんのビル)

そちらにモデルルームも設置する予定です。

 

この物件は、賃貸でまわすような投資には使えません。

あくまで自分のための財産として所有していただく物件です。

投資家ではなく、成功者が住んで満足していただくことを目的としております。

 

こういう物件は、通常のコンドミニアムとは逆で、高層階の高額な部屋から売れていきます。

セブで圧倒的に最高のコンドミニアムを目指すのであれば、是非こちらをご検討ください。

価格は、ほかのコンドミニアムよりかなり高くなりますが、価値も圧倒的だと思います。

物件情報はこちらになります。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/10/128-nivelhils.php

 

最近の傾向として、マニラがあまりに過密になってきたために生産性が低くなり

セブに大手が流れ込んできている傾向があります。

 

マニラでコンドミニアムで圧倒的な成功を収めているロックウェルがセブに進出しているのも

一つのいい例でしょう。

 

セブの変化率は今非常に大きい。

コンドミニアムだけでなく、街も大きく変わり始めています。

圧倒的な人口パワーで、進化をするしかない訳ですから自然な成長です。

 

そして、人々の生活は非常に豊かになっている。

4年前、街の中はぼろぼろの車でいっぱいでした。

今は、日本円で300万から500万する車がたくさん走っています。

人々の笑顔は絶えない。

 

日本よりも、所得が低くても住んでいる人のゆとりを感じるのは私だけではないはずです。

日々、進化しているセブから目が離せません。

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価格も、ほかのコンドミニアムに比べると非常に高いのですが

圧倒的な存在感と、クラスの差に納得せざるを得ません。

そして、このクラスを求める方はきちんと存在します。

 

ということで、説明を聞いたら現地確認。

マリキタさんたちが写っている最初の写真があったところがきれいにえぐられて平らになっておりました。

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私はカルロス・ヨンさんがどれほどすごいかはよくわかっているので

現場を見たときにセブでの伝説の始まりを感じて興奮しました。

セブで大きな仕事をするには、それなりの力が必要なんです。

このダイアモンド・ハイランド社にはそれがあります。

セブ 移住開始のための買い物支援

今日は、イーストリッジに新しくお住まいになりますM野様の家具を見に一緒に市内の家具屋さんや

電気屋を回っております。

 

投資用の家具付けと違ってスタンダードがありません。

あくまで個人のライフスタイルに合わせての家具そろえです。

 

正直言って、私はセブと日本で生活をしているものの、家事のたぐいは一切しないので

聞かれても何もわかりません。

家電と言っても、興味があるのはテレビとオーディオくらいなものです。しかもこの二つは病的に興味があります。

ということで、こういう時には私どもの女性スタッフがお手伝いします。

ウエン(24歳)です。見ての通り陽気な子なのでお客様と友達になりやすいかと思います。

今、一生懸命日本語勉強中なので強引にお客様に付き添わせて強制的に勉強させております。

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投資用物件の家具そろえは、お任せ的なところがあって家賃に合わせてある程度のスタンダードがありますから

2日もあればほぼ購買は完了。後は設置です。

 

今回は移住用なので、お客様の生活に直結します。

時間をかけて選んでおられます。もちろん予算も大切です。

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ここはパークモールの家具屋です。

品揃えは一番多いので、選択肢は広いです。

ここでいくつか候補を選んで、次にSMモールに行きました。

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値段は正直言って、日本と変わりません。というか若干こちらの方が高いのかもしれません。

洋服などは日本よりこちらの方が高いと思います。

値段が上がっているのは不動産だけではないんですね。

 

売り場は、こんな感じです。

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だだっ広い、体育館みたいなところに家具が並んでいます。

この床の色が気に入ったので、撮影しておきました。

今建築中の、自分の家には、こんな感じの色の床を付けたいと思います。

 

今回は、前述のウエンがM野様のお手伝いをいたします。

具体的な生活のことはやはり、現地の女性スタッフが一番よくわかっております。

 

イーストリッジにはリンという管理人がいて日本語が話せるので助かります。

 

外国への移住をご希望の方のサポートは、販売した後が大切になります。

投資ももちろんですが、新しい挑戦をされる方のお手伝いをするスタッフを育成中です。

 

今回は、あえて遠くからスタッフの対応見ながら、どのようにお客様に接しているか見ていました。

基本的に、サービス精神は旺盛ですので、楽しそうにやっているのを見て安心しました。

 

お客様にとって大切なのは、私ども日本人スタッフとの関係ではなくて

これから生活する、フィリピン人との関係です。

 

私のスタッフでしっかり練習して頂けたらと思います。

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セブ コンドミニアム賃貸のための契約

今日は昨日、コンドミニアムPadgettの家具付け(ファーニッシュ)が完了して引き渡しをさせて頂いたK様の

賃貸管理契約をする日となりました。

 

私のパートナーのAZULは唯一、毎月オーナー様に対して収支報告書を提出している

きちんとしたサポートをしてくれる会社です。

社長の女性は、賢く、自信にあふれております。

 

私がこの会社をセブのパートナーとして使う理由は明確です。

日本人好みのレポートを提出してくれる唯一の会社であること。

コンドミニアムのテナント探しのための営業力が強いことです。

 

特に2つめの理由、テナント探しのための営業力は重要です。

自ら顧客を開拓して、テナント付けする力があって、初めて物件は生きるんです。

ホームページに情報を載せて終わり、というところが多い中、きちんとした法人営業をしております。

だから強い。

 

私も自信をもって、この賃貸管理契約の席に同席をいたしました。

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右の白と黒の服を着た女性が後ろ向きですが私のパートナー、マフェです。

青いシャツの女の子は私のところの社員です。

日本語の勉強も進んできたので、実地訓練でお客様のお手伝いをしております。

 

今後、私のお客様にはテナント探し、管理は私どもとこのパートナーAZULが対応させて頂きます。

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今回のK様はPadgettをご契約頂きました。

私の一番のオススメ物件です。

http://www.youtube.com/watch?v=ydg198979cY

セブ コンドミニアムPadgettの引き渡し

既に何人か、引き渡しが住んでいるコンドミニアム、Padgett

 

今日のお客さんは私の日本でのご近所のお客様。

投資用に買われたので、貸出のための家具付けをしておきましたので

ご確認頂くためにお連れしました。

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カジュアルな感じで仕上げてあります。

私の仕事はだめ出しです。

細部はリストを持って確認していきます。

ここで出しただめ出しリストに従って完了したら、受け取りのサインを初めてします。

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この作業、後のオーナーさんの修繕費を抑えるために非常に大切です。

私が、物件をオススメするときにデベロッパーを重視するのは

アジアではまだ、売ったらそれでよし、というスタイルが一部にあるからです。

それから、チェックして日本人としては当たり前の基準が、こちらでは厳しすぎる場合がある。

その時に、嫌な顔をしないで対応してくれるかどうか?

 

こういう場面で、きちんとしたシステム、コンプライアンスがしっかりした会社は

対応も誠実です。

下の写真はオーナー様です。

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物件をご確認頂いた後、完全引き渡しするまでに、改善しておくところを明確にして

サインをいただきました。

その紙は、私たちが完了したときに確認した後で、OKならプロパティマネジメントに提出します。

このオーナー様も、明日には日本に帰るので、確認は私たちが行います。

 

すでに先月くらいから始まった引き渡し物件も、借り手がつき始めております。

このオーナー様も今日、賃貸部門との契約を締結します。

早く借り手がつくと良いですね。

 

こちらの物件はPadgettです。

 

投資してすぐに回収が可能な新築物件ですので一番のオススメです。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/06/padgett45br.php

 

お問い合わせはこちらまで

cebufudosan@gmail.com

SMモールに出店 審査内容は厳しい!

実を言うと、不動産事業が忙しくてKOTOBUKIYA事業は、人任せになってしまっております。

J.centre Mallから今度新たにセブのコンソラシオンというところにできたSMモールに出店します。

私はこのモールが大好きです。

今住んでいるところと、事務所の中間に位置するのでいつもここでお茶をしております。

 

既に出店のための、契約を締結しております。

この審査は非常に厳しいものがあり、新参者はなかなか入ることができません。

 

すでに、J.centre Mallで実店舗の実績があるので、審査は問題ありませんでした。

夢にまで見た、SMモールとの契約です。

 

次の段階は、工事の許可です。

・・・・・・・厳しい。

今日提出した外観図は、「安っぽいからダメ!」と一蹴されました。

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SMモールはやはりしっかりしております。

システムがやはり以前いたJ.centre mallの比ではありません。

単に却下するのではなく、細かな指導をしてくれます。

その指導内容も細部にわたって細かなガイドラインが示されているので

それに従えば建築の許可は出ます。

だめ出ししているのも、22歳かそこらの若い女の子です。

でも、ここで働いているので優秀なのはわかります。

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厳しいのはわかっていたのでDuros Development(Duros Landの建築部門の優秀な設計士を連れて行きました)

こういう席で、DurosLandの名前を使うのはものすごい効果があります。

まず、SMモール側が安心します。

基本的にSMモールは超大手なので、相手が大きければそれでかなり安心してもらえます。

 

工事そのものについてもかなり細かいガイドラインがあるので、これはお手上げだと思い

Duros Developmentのレスターという設計士に丸投げすることにしました。

(上の写真の白シャツの男子です。)

 

打ち合わせ後、レスターから

「サー・ヒサ(上司にはサーを付ける)、この図面についてこういう指摘を受けましたが・・・」と私に聞くので

「いいよ、お前に任せるよ。よくわからないから。お前のセンスでやってくれ。」と思いっきり丸投げしました。

 

これでもかなり良いものが仕上がってくるはずです。

 

今日感じたのはやはりSM、コンプライアンス、システムが非常に高いレベルにあります。

フィリピンだからとなめていてはいけません。しっかりしていて驚かされます。

 

SMグループはフィリピン№1の企業グループです。

こことつながりを持てたことは、私にとって、非常に大きな財産であることは間違いありません。

12月1日がオープン予定日です。

 

なるべく私が手を出す部分を少なくしたいと思います。

フィリピンでの起業・・・・・それは優秀な人間を徹底的に活用することです。

単に人件費が安いのではなく、優秀な人材を集めやすい、それが一番の魅力だと思います。

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セブに戻り、再始動 お客様は何を求めているのか?

日本からセブに戻りました。

DurosLandの取締役たちを連れた東京旅行も終わり、気分はリフレッシュできました。

 

セブに帰り、また再始動

 

今日は、新しくセブで生活を始めるM野様のご案内。

ご夫婦で生活は始めるための準備です。

明日からはとりあえず、奥様は英会話学校へ。

コンドお住まいになるイーストリッジからすぐ近くの学校です。

 

日本人が増えているので英会話学校も増えています。

ただ、カリキュラムが厳しい・・・・・・・

もちろん目的が明確な場合にはこれはありがたいのですが

リタイアメントの人は1日8時間みっちり勉強というのは少々つらいものがあります。

楽しみながら勉強・・・・・程度を求めている方が実は多い。

これは特に引退のための準備の方を意味します。

若い方は、8時間と言わずに、10時間でも15時間でも勉強してください。

 

でも実際にリタイアメントで移住のための勉強をする方にとってはどうでしょう?

このカリキュラムの厳しさで入学をためらっておられる50代、60代の方が多いのです。

そして、この年代の方が実際にはリタイアメントでセブに移住する一番の大きな層なのです。

 

私はM野さんに、こう伝えました。

「あなたが不満に思っていることが、そのままチャンスなんです。そういう気楽な英会話学校をやってくださいよ。」と。

 

日本人が英会話学校を経営するとなると、それなりにコストがかかります。

ですから仕方なく、カリキュラムを強化し、付加価値を付けて値段を高くしないとやっていけない。

これはわかります。ビジネスですから。

 

ただ、引退者向けののんびりしたカリキュラムがあっても良いような気がいつもしているんです。

 

実は、こう考えたのは理由があります。

私のお客様のO崎様が、個人レッスンで英会話を勉強していました。

1日4時間ちょっとでしょうか?一緒に街を歩いたり、買い物に出かけたりしながら

現実の生活に即した勉強をされていました。

 

ある日、流行りのレストランでばったりO崎様に出くわしました。

非常に楽しそうに、先生と食事しながら勉強をされておりました。

 

挨拶に行くと、私は日本語で話しかけたのですが、彼は英語でお返事くださいました。

数週間、英語だけしか使っていなかったのでしょう。頭が英語になっていたんだと思います。

 

私はそれを見て、セブでの移住、あるいはリタイアメント生活のための勉強なら

実際に生活の現場に出てみて勉強するのが一番良いんじゃないかなと思いました。

これほど、実践的な勉強はありません。

 

教室でいくら頑張っても、現場で通じる英語にはかないません。

 

現場で通じる英語を覚えることが一番思考経済的に効率的だと思います。

 

私も英語では苦労しておりますが、いきなり話す相手が政治家だったり

弁護士なので強制的に難しい言葉を覚えることになります。

しかし、それが実践的な英語の一番早い勉強方法なんだと思います。

 

今日から生活の準備を始めていくM野さんが、リタイア組に楽しい英語教室を提供してくれることを願います。

もちろん、そのお手伝いはセブ不動産.comがさせて頂きます。

 

住宅を販売した後の、お客様の満足を今、追求しております。

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