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数字で見るセブのコンドミニアム市場 

よくマニラでコンドミニアムをご検討されている方からこういう質問を受けます。

 

セブのコンドミニアムってどうなんですか?

 

もちろん、セブで不動産をご案内させていただいている私としては「いいですよ!」と言いたいですが

ここは数字を持って判断してみてください。

 

まず今のセブにあるコンドミニアムの貸し出しの状況です。

やはりほぼ一色線に推移しております。

この数字はコンドミニアムだからすごいというわけではなくて、今フィリピンの指標を見れば

どれも同じような上昇をしております。

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今のフィリピンのようなエマージングマーケットでは、不動産投資は王道をとるのが一番だと思います。

一等立地の優良物件に投資!セブでならまだ一等立地が買えます。

そして、早く始めることが何よりも重要。

みんなが押し寄せた時には、もう時は遅い。

 

エマージングマーケットでは、株式投資でさえも同様のことが言えます。

個別銘柄選びに慎重になって、機を逃すよりもETFなどでスパッと早く市場全体に投資しておく。

投資効率を上げてくれるのはいかに早く飛び込んだかが重要なんです。

 

あるお客様が、セブのど真ん中にあるコンドミニアムを買うのをものすごく悩んで買いませんでした。

その時、為替がもう少し良くなるかもしれないからという理由で迷っておられたのですが

結局、その読みは逆でした。その時1ペソ=1.9円だったのですが今はもう2.5円です。

為替だけでも3割変わりました。

さらに、その間に価格表は改定となり5%の価格上昇

 

日本にいると、株式投資にしても、不動産投資にしても慎重にならざるを得ません。

株は乱高下し、不動産はキャピタルゲインがないから、インカムゲインのみが頼り。

 

しかし経済というのは需要が伸びれば、同様に成長するというのは今セブで身をもって感じています。

人類の歴史上、人口が伸びている段階で不動産価格が下がったという事実は確認されておりません。

どの数字を見ても右肩上がりですから早く始めた分だけパフォーマンスが上がります。

 

私が、投資をした時には為替相場は1ペソ=1.7円を切っていた超円高の時でした。

今日はもう2.5円ですから、為替だけで47%も変わったことになります。

為替はラッキーでしたが、その間もやはりインフレは進んでおります。

 

長期トレンドはまだまだ圧倒的に成長基調。目先の小さな出来事は意識せずに

セブでは好立地の良い物件を狙ってください。

 

マニラとセブはどちらがいいか?

その答えは、フィリピン全体が伸びているからお好みでどうぞというものです。

 

私はセブが好きだからこちらを選びました。

なぜセブが好きか?

それは私のブログを読んでみてください。私の日常を綴ってあります。

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セブ なぜ海外では不動産投資なのか?

2014年10月31日 円が再び112円台まで下がりました。

輸出企業は大喜びでしょう。

民主党政権時の1ドル80円を切るときに比べると同じ仕事で受け取る金額が大きく違うのですから。

なんと4割以上のアップです。

 

逆に、輸入産業、そして自給自足率が低い日本全体にとってはいいことばかりではありません。

私たちのテーブルに並ぶ食事の多くは輸入しているものが多いですし、

石油のような資源から、洋服などの身の回りのものは多くを輸入に頼っています。

 

今から日本人は、初めてモノというものに感謝をする時代になるのではないでしょうか?

 

見誤ってはいけないのは世界は日本と違い、他の国は人口増加とインフレーションに頭を悩ませているんです。

最近、戦争の匂いが漂っているのも元をたどれば資源をどうするのかというモノの部分での戦いです。

 

中国の資源争奪のための、侵略行為も日本人は「中国人はダメだ!」的な感じでとらえている人も多いですが

資源が足りないんです。

 

今までの日本は物質的に満たされていたんです。なんでも買えたから・・・・・

でも、これからどうでしょう?

今までは景気が悪かったにもかかわらず円高だったため、安価な輸入品がたくさんあり

それほどの貧しさを感じなかったのではないでしょうか?

 

まだ極端な円安だとは思っておりません。

112円程度は本来の円の相場だと思っております。

 

セブで考えてみましょう。

実際にショッピングモールで買い物をしてみると、同じものであっても日本よりも高いのを実感するはずです。

そして、人々の間ではなんでも、どんどん値上がりするのが当たり前になっています。それは土地も含めてです。

なぜなら、人が増えているわけだから欲しい人がたくさん出てくるからです。

 

だからアジアの金持ちは証券よりも実物に投資する。

株券をいっぱい持ったセブのお金持ちをあまり知りません。

 

金をたくさん持っている、土地をたくさん持っている、ダイアモンドをたくさん持っているお金持ちはたくさん知っています。

そこに住む人はモノに価値を感じているんです。

証券よりはビジネスを持つ・・・・そんな感じでしょうか。

 

一昔前、ベトナム証券が活況でした。

今までほぼ手付かずのようだったベトナム株に日本人、日本のファンドが殺到したのです。

その時、なんと顧客の50%が日本人だったことがあるんです。

その様子を見て、ベトナム人も、なんだから株が面白いらしいぞということでさらに盛り上がりました。

その後、リーマンショックが起き、損失を被った人がたくさん出ました。

 

日本人が海外でこのような証券投資をするときの障害は手数料が高いということです。

特に新興国を狙ったエマージング株にチャレンジしたい場合には、そのコストは相当なものです。

ベトナムなどで、ファンド投資した場合にはかなりの手数料を証券会社に取られているはずです。

グロスで儲かってネットで損をする・・・・・そこがリスクでした。

 

不動産は、やはり海外では今も王道投資です。

あなたの資産が今、日本だけで構成されているのならそれは安全と言えるのでしょうか?

盛者必衰、今日本は陰りが見えています。トレンドをどうとらえますか?

 

平均年齢21歳 

2023年には日本と人口は逆転予定

今なお、出生率は3人以上で、人口に陰りが見えない

 

のびるアジアで必要なのはモノなんです。食べるもの、住む場所・・・・・

 

素直に、需要のあるところに投資する・・・・・

今のセブでの不動産投資は時流に適合していると感じます。

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セブの不動産 モデルルームの魔術

セブで不動産のご案内をするとき、いつも皆さんをモデルルームにお連れします。

特にコンドミニアムはプレビルドと言って建築前のものが多いですから、

どこのデベロッパーもモデルルームやカタログには力を入れております。

 

この時、皆さんはどこを見るか?

やはりモデルルームに入ってしまえば、そのインテリアに目を奪われます。

 

でも、あなたが購入する物件にはその素敵な家具はついては来ません

あくまで、インテリアはオーナー様の責任で設置することになるのです。

 

貸し出すのであれば、シンプルかつ実用的に。

すぐその日からでも住めそうな家具を準備しておくのが借りてを探すコツです。

日本のように学生さんや、単身赴任の人が借りるアパートとコンドミニアムを借りる層はちがいます。

ホテルのような家具付ができれば借り手を見つけるのが容易になります。

 

ということで、実際に引き渡される物件と、モデルルームの違いを見てみましょう。

この物件は低価格な物件です。

モデルルームの中ではこれでもかと言わんばかりにオシャレに家具を付けてあります。

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では実際にはどのような形で引き渡されるのか?

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どうですか?ただの箱です。

ここを住みやすい形にして貸し出すのが、海外の不動産投資です。

 

こんな箱でどうやって高いのか、安いのか判断がつくのか?

実際に現物を見ればわかりますが、まずいい物件はタイルが大きいです。

60×60程度のもので光沢のあるタイルは高級感があります。

フローリングも、本当の木を使ってあるところと、木目調のシートを使ってあるところでは

雰囲気は全然違います。

 

また、壁などの厚みなども目に見えませんが、質感となって空気でわかります。

ちなみに私たちのパートナーが家具付した物件がこちら。

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上の写真は、モデルルームではなくて、お客様の物件を現実に家具付したものです。

この家具付の3日後には無事に借り手が見つかりました。

 

ちなみにこの物件の情報はこちら。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/06/padgett45br.php

 

更に詳しい動画はこちら。

http://youtu.be/ydg198979cY

 

お問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。

cebufudosan@gmail.com

セブで迎えた息子の誕生日

セブでの生活にも息子はすでに慣れてきており友達もたくさんできました。

もっとも、友達に関しては英語が喋れなくてもすぐできましたから心配していませんでした。

 

ということで友達もたくさん増えてきたので今年は盛大に誕生日パーティー

DurosLandのリト社長の自宅を借りて誕生日パーティー

午後2時からスタート まずは子供向けのパーティーです。

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ピエロも呼びました。ピエロが子供のお遊戯のリーダーです。

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これだけでは飽きてしまうのでマジシャンを呼んでマジックショーです。

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マジックは当たりでした。参加者がみんな釘付けになって一体感が生まれました。

息子もものすごく感動したようで、夢にまで見ていました。

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今年は「進撃の巨人」にはまっているので、パーティーのいたるところに

進撃の巨人を使いました。もちろんケーキも。

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やはり子供ばかりです。長時間パーティーだけでは飽きてしまいます。

パーティーが盛り上がってきたところでプールタイム

さらに楽しさヒートアップ。

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子供達が遊び疲れてきたら今度は大人が楽しむ時間です。

まずは食事を始めます。

本当にありがたいことに、うちのKOTOBUKIYAスタッフがケータリングを全て準備してくれました。

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日本のラーメンももちろん、提供させていただきました。(自家製麺)

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食事が済んだら今度はいよいよパーティーも佳境

バンド演奏に合わせて大人もテンションアップです。

今回は、たまたまお客様で翌日誕生日だった方がいらっしゃったので

サプライズ!大阪から来てくださった方です。

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場所を提供してくださったリト社長も、奥様とダンス

 

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子供のパーティーにこんなにお金を使うのか!と私もびっくりしたのですが

プレゼントをあげるよりも、この方がずっと子供の記憶にも残ると感じました。

今回のパーティーはセブでも子供用としてはかなり大きい方です。

 

結局は私もビジネスパートナーなどとの親睦を深める意味もあり

こうした時間を共に過ごすことで、ビジネスも円滑に進みます。

 

息子の記憶に強烈に残ったであろうこの誕生パーティー。

来年も続けられるようにセブでの人間関係を充実させていたきたいと思います。

 

今回のパーティーは非常に多くの方に助けられました。

すべてのコーディネイトを妻と一緒にやってくれたうちのチーフスタッフと

ケータリングでみんなを楽しませてくれたKOTOBUKIYAスタッフに感謝しております。

 

パーティーの様子はこちら

http://youtu.be/B4s-gH7_SHM

セブ Duros Landの運動会

景気がいいときと言うのは空気が違います。

日本にもこういう雰囲気が20年前にはあったのではないでしょうか?

 

DurosLand properties社の社内運動会です。

この運動会を控えた数日前から社内では至る所で準備が始まっていました。

設計の人間は、運動会のパンフレットを作っております。(勤務中)

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工場の敷地内、事務所の敷地内、ゴルフ場など、至る所で競技が行われております。

なにしろ、1000人以上いますから場所も大変です。

もちろん強制参加ではありませんが、それでもこの国の人たちは多くが参加します。

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楽しそうにやっております。

私は参加しませんでしたが、しっかりと私のユニフォームまで作ってくれてありました。

しかも名前入りです。

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人が大勢いるというのはいいです。

 

日本で地方にいると本当に子供が少ない。

そして、クラスメイトに会いにいくにも家が遠い。

当然友達と過ごす時間が減ります。

 

その点セブは人口も多いし、密度も高い。

街を歩けば知った顔がたくさんあります。

それに加えてこのようなイベントが催されるとやはり楽しさはアップしますね。

来年はぜひとも参加したいと思います。

 

きっと日本も昔はこうだったはずです。

今、私はタイムスリップをしているんだと思います。

セブ SMモール出店までの道

ただいま、セブのショッピングモール SMモール(コンソラシオン)に移転を決めて

店舗の工事中です。

といっても、なかなかSMモールはしっかりとしていて契約後も

工事の各工程で細かなチェックが入ります。

 

やはり、セブで一番成功しているだけあって、細かな部分まできちんとしています。

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この前提出した、店舗の図面が安っぽすぎると言われて却下されたので

再度、修正したものを提出

今度は、通ったので、寸法まで入った詳細図面をブループリントで出す段階

サインを入れて提出です。

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図面にサインを入れて提出

この図面は承認されましたので、すぐに工事に取りかかりできます。

店舗がどうなるかはまだ秘密ですが、店内の配置などはこんな感じです。

細長いのでデザインは苦労しました。どうしても単純になってしまうので。

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今から現地で、天井部の配管、配線の現状を確認してさらに詳細図面の作成です。

ただし、床と壁を中心とした工事はもう始めていきます。ということで現地確認

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周りを見渡せば既にクリスマスモード

なんとか、クリスマスがピークに達する12月の最初には工事を間に合わせたいなと思います。

今は不動産関連の仕事がメインとなっておりますが、SMモールに入るというのは一番最初の夢でした。

その夢が叶うのはうれしいです。そして、このモールに入っているというのが地元での信頼につながるんです。

がんばりたいと思います。

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セブ かつて日本で見た景色

ただいま、私の事務所はDuros Land内に構えております。

不動産と言ってもコンドミニアムだけでなく、事業用の物件の開発まで扱っております。

かなりの専門性を要する業務ですから、近くにシンクタンクがないと仕事になりません。

非常に便利な環境で仕事をさせていただいております。

 

帰りはいつも遅くなるのですが、仕事が終わる頃になるといつもうるさくなります。

仕事が終わった後の、クラブ活動です。

ダンスをやったり、バンドをやったり、バドミントンをやったり、バスケットをやったり・・・・・

 

この姿は私がまだ若かったときにどこでも見た光景です。

日本がのびているときに福利厚生の一貫で、盛んだったクラブ活動

今、セブではこのようなクラブ活動をして仕事の後をエンジョイしています。

 

明日はもっと良くなる、来年はもっと良くなる、そんな空気が今はこの国にはあるのでしょう。

人々の笑顔は明るい。

生活をしていて、やはり人が増えているという力は大きいと思います。

 

学校経営者は常に生徒が増加するから毎年、事業規模の拡大が見込める。

学校の増築もよく見かけます。

 

もちろん、みんな日本人に比べれば遥かに給料は安いし、裕福ではないです。

でも、明日が明るいと信じて疑わないから心にゆとりがあります。

 

日本に帰ると、なかなか明るい未来は見えてきません。

 

何がそうさせるのか?やはりそれは若さだと思います。

浅はかかもしれませんが、そのワクワク感はオーラとなってこのセブを覆っています。

 

この国はまだ人口の曲がり角に来ていませんし、現時点ではまだ人口の減少ポイントは見えません。

このワクワク感、仕事もやる気にさせてくれます。

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セブ Padgettの賃貸契約がまとまりました。

セブのコンドミニアム、Padgettが引渡から1ヶ月ちょっと経ち、

徐々にファーニッシュ(家具・家電の設置)が整い始めております。

 

この段階からすでにテナント探しは始まっており、意外にも販売中よりも

遥かに多くの方が、現地に足を運んでくださっております。

 

今も販売はしておりますが、客足は確かに伸びておりオペレーションが

始まってからの方が投資家の方も増えているような気がします。

 

私がPadgettをお勧めする理由はその部屋数が196室しかないことです。

その中にプレミアム物件があり、こちらは賃貸向きではないので

実質的には160部屋程度。その中で賃貸に回るというのはおそらく100室くらい。

 

ですから、テナント探しもそれほど大変ではないんです。

今からできるコンドミニアムはスタジオタイプばかりなのですが、スタジオタイプを住もうと思って買う人はいません。

100%投資物件です。

建物が出来上がったら、お部屋の数はいくつでしょう?

300室から400室はざらです。さらにそういうコンドミニアムはエントリーかミドルクラスなので

団地のように何本も同じものを経てるのでその数は3倍にも4倍にもなります。

全く同じものを売る、そしてそれがたくさんあるというのは順番待ちか、価格で差を付けないと大変です。

 

そして、スタジオタイプに入るのは主には、地元のエリート層ですが一人で住むほどの給料はありません。

学生寮のように2人から4人で住みます。

一人でも仲違いしたら家賃の未収につながります。

 

この貧富の差が大きいマーケットを理解して、高級物件で賃貸にまわしやすいものを買う理由は

その家賃が法人の財布から出ることです。

こちらは安定しておりますし、長い付き合いをしていただけます。

 

ということで、Padgettは稼働し始めて、テナントがつき始めております。

私のお客様のお部屋も契約が決まり、間もなくテナントに引渡なので

見納めに、写真を撮っておきました。

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オーナー様にとっては、うれしい瞬間なのですが、不思議なことに私にとっては

寂しい瞬間でもあります。

建築期間中から、家具付けをして完成していくまでずっと見守ってきていて

オーナー様より、遥かに数多く足を運んでいるので、テナントさんが見つかった後は、

二度と中には入れません。お別れの瞬間です。

何度も経験しておりますが、ちょっとした寂しさがいつもよぎります。

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スタジオタイプは、確かに金額がリーズナブルなので、始めやすいですが

気をつけないとこのようなテナント付けのときに、自分の順番が回ってくるまで

時間がかかることがあります。

 

コンドミニアムに住むというのは、日本と違って学生さんや新入社員さんではありません。

海外からの駐在員や、フィリピンの大手の現地支配人というのが多いです。

あとは、外国からのお客様。

まだまだ現地の人からしてみたら、庶民が手軽に住める場所ではないんです。

そこを理解して投資物件を判断していただけるといいかと思います。

 

投資物件の場合は、インカムゲインと、キャピタルゲインがありますが

キャピタルゲインの方が、インカムゲインよりも早いのが今のセブの現状です。

値段を上げるのはいつも、富裕層が買う物件。

セブという街を知ること、それがここで成功する王道なんだと思います。

 

是非、現地でそれを感じてください。

みっちりセブの街を理解していただく現地視察をしております。

一人一人のお客様と向き合ってじっくりと話し込むスタイルですので

是非、詳しくセブを知りたい方はお声をかけてください。

現地視察は、ホテルまでお迎えに上がっております。

もちろん無料で常にやっております。

 

メールなどでのご質問も喜んで承ります。

 

お気軽にこちらまでどうぞ

cebufudosan@gmail.com

 

担当は寺田 or Alwena までどうぞ。

セブの伝説になるためのコンドミニアム128

セブで有名な成功者、カルロス・ヨン氏とフィリップ・ルイリアー氏

フィリピンの実業界では知らない人はいないかと思います。

アジアのダイアモンド王と、国際送金の成功者です。

以前、私が着工式に参加させていただいたダイアモンド・ハイランド社の128の事務所に行ってきました。

といっても、以前からカルロス・ヨン氏とは親交があり、ご自宅にも何度かご招待いただいておりますので

私としても、是非プロジェクトの成功をお手伝いさせていただきたいと常々思っておりました。

奥様は、フィリピンでは有名なセレブリティ、マリキタさんです。(緑)

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エストラダ元大統領も参加した、着工式でした。

私は、気軽にポロシャツで参加してしまったので大失敗しました。

 

ということで、今回もお声をかけていただき事務所に呼ばれたので

詳しく説明を聞いて参りました。

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説明をしてくれたのはヘンリックという人ですが、前職は退職庁でした。

この事務所は、ITパーク内にある事務所ですが、当然ながら最上階。

あくまでここは、仮住まいで3ヶ月後にはMSYホールディングスのビルに移転します。

(現在、ビジネスパーク内に建設中のマリキタさんのビル)

そちらにモデルルームも設置する予定です。

 

この物件は、賃貸でまわすような投資には使えません。

あくまで自分のための財産として所有していただく物件です。

投資家ではなく、成功者が住んで満足していただくことを目的としております。

 

こういう物件は、通常のコンドミニアムとは逆で、高層階の高額な部屋から売れていきます。

セブで圧倒的に最高のコンドミニアムを目指すのであれば、是非こちらをご検討ください。

価格は、ほかのコンドミニアムよりかなり高くなりますが、価値も圧倒的だと思います。

物件情報はこちらになります。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/10/128-nivelhils.php

 

最近の傾向として、マニラがあまりに過密になってきたために生産性が低くなり

セブに大手が流れ込んできている傾向があります。

 

マニラでコンドミニアムで圧倒的な成功を収めているロックウェルがセブに進出しているのも

一つのいい例でしょう。

 

セブの変化率は今非常に大きい。

コンドミニアムだけでなく、街も大きく変わり始めています。

圧倒的な人口パワーで、進化をするしかない訳ですから自然な成長です。

 

そして、人々の生活は非常に豊かになっている。

4年前、街の中はぼろぼろの車でいっぱいでした。

今は、日本円で300万から500万する車がたくさん走っています。

人々の笑顔は絶えない。

 

日本よりも、所得が低くても住んでいる人のゆとりを感じるのは私だけではないはずです。

日々、進化しているセブから目が離せません。

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価格も、ほかのコンドミニアムに比べると非常に高いのですが

圧倒的な存在感と、クラスの差に納得せざるを得ません。

そして、このクラスを求める方はきちんと存在します。

 

ということで、説明を聞いたら現地確認。

マリキタさんたちが写っている最初の写真があったところがきれいにえぐられて平らになっておりました。

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私はカルロス・ヨンさんがどれほどすごいかはよくわかっているので

現場を見たときにセブでの伝説の始まりを感じて興奮しました。

セブで大きな仕事をするには、それなりの力が必要なんです。

このダイアモンド・ハイランド社にはそれがあります。

セブ 移住開始のための買い物支援

今日は、イーストリッジに新しくお住まいになりますM野様の家具を見に一緒に市内の家具屋さんや

電気屋を回っております。

 

投資用の家具付けと違ってスタンダードがありません。

あくまで個人のライフスタイルに合わせての家具そろえです。

 

正直言って、私はセブと日本で生活をしているものの、家事のたぐいは一切しないので

聞かれても何もわかりません。

家電と言っても、興味があるのはテレビとオーディオくらいなものです。しかもこの二つは病的に興味があります。

ということで、こういう時には私どもの女性スタッフがお手伝いします。

ウエン(24歳)です。見ての通り陽気な子なのでお客様と友達になりやすいかと思います。

今、一生懸命日本語勉強中なので強引にお客様に付き添わせて強制的に勉強させております。

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投資用物件の家具そろえは、お任せ的なところがあって家賃に合わせてある程度のスタンダードがありますから

2日もあればほぼ購買は完了。後は設置です。

 

今回は移住用なので、お客様の生活に直結します。

時間をかけて選んでおられます。もちろん予算も大切です。

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ここはパークモールの家具屋です。

品揃えは一番多いので、選択肢は広いです。

ここでいくつか候補を選んで、次にSMモールに行きました。

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値段は正直言って、日本と変わりません。というか若干こちらの方が高いのかもしれません。

洋服などは日本よりこちらの方が高いと思います。

値段が上がっているのは不動産だけではないんですね。

 

売り場は、こんな感じです。

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だだっ広い、体育館みたいなところに家具が並んでいます。

この床の色が気に入ったので、撮影しておきました。

今建築中の、自分の家には、こんな感じの色の床を付けたいと思います。

 

今回は、前述のウエンがM野様のお手伝いをいたします。

具体的な生活のことはやはり、現地の女性スタッフが一番よくわかっております。

 

イーストリッジにはリンという管理人がいて日本語が話せるので助かります。

 

外国への移住をご希望の方のサポートは、販売した後が大切になります。

投資ももちろんですが、新しい挑戦をされる方のお手伝いをするスタッフを育成中です。

 

今回は、あえて遠くからスタッフの対応見ながら、どのようにお客様に接しているか見ていました。

基本的に、サービス精神は旺盛ですので、楽しそうにやっているのを見て安心しました。

 

お客様にとって大切なのは、私ども日本人スタッフとの関係ではなくて

これから生活する、フィリピン人との関係です。

 

私のスタッフでしっかり練習して頂けたらと思います。

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