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2015年3月

セブの不動産 新築祝い

セブでも新築祝いというのはやはりあります。

ハウスウォーミングといいます。

 

家が出来上がったときにみんなで家を暖めるという意味なのです。

 

今日は私のセブでの友人の家が完成して、家具もすべて揃ったので新築祝いのパーティーに参加しました。
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華僑なのでところどころ、中華風のアクセントがあります。

華僑といっても中国語が話せるわけではないのですが、まだ感覚として中華風のテイストが残っているようです。

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素敵な家です。タイルも90センチ四方の大きなものを使っています。

このくらいの大きさであれば、十分にきれいに収まります。

リビングが小さいと、逆に大きなタイルは部屋を狭く感じさせてしまいますから。

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食事も奮発してくれています。
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彼は、現在貴金属をビジネスにしています。

だから、お祝いのケーキもチョコレートで金の延べ棒を模したものに・・・・

凝っていますね。
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国は違えど、やはり新築を祝うというのは共通です。

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セブ 国際都市というリスクヘッジ

セブは小さい街ながら多種多様な国の人が住んでおります。

今までは円が高かったこともあり、日本人は非常に優越感に浸っていた感じがあるかと思います。

何を買っても安く感じたし、セブからも日本はお金持ちという印象が強かった。

ところが、今年に入ってからの円安で様子はいささか変わりつつあります。

逆にペソは非常に安定しています。やはり実体経済がいいですからね。

 

実は今年に入って、テナントを探すときに結構苦労しておりました。

事業進出などを計画して、安い人件費、安いコストを求めて来たビジネススタイルの日本企業は方針を見直す必要に迫られているようです。

例えば、日本人向けの語学スクールなどはその例です。

お客様は日本人。ですから円で支払いをする人がお客様です。

そして、運営はセブですからコストはいきなり3割くらい上がった感じです(為替の影響で)

ですから見直しをされるところが出て当たり前です。

 

ではテナントを探すときにどうするか?こういう時に逆に為替の影響を受けていない国もあるわけです。

当然のことながら、セブの地元の人。それから他の国で影響を受けていないところには円安は関係ありません。

セブは国際都市になる入口に立った感じがありますから、それに合わせて日本人相手ではなく

他の外国人に向けて営業をかけていくと借り手が決まります。

 

もちろん私のお客様は基本的には日本人の借り手を求められますが、今は臨機応変に行く方がいいかと思います。

最近は、Padgettのお客様もオランダ人、スイス人と国際色が豊かになってきました。

やはり、最近は他の国からの注目度は上がり始めた感じがします。

 

セブはまだ完成した都市ではありません。

正直言うと2割程度の状態ではないかと思います。伸びしろは大きいし、逆に言うとまだまだ。

 

ITパークで英語を勉強している人は多いかと思いますが、ITパークがあそこまでなるのに10年かかっていません。

そして、今も尚、開発はどんどん進んでいます。

 

私のビジネスのチーフスタッフは、兼業でMDCにも所属しています。マカティデベロップメント・・・アヤラのスーパーゼネコンです。

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アヤラグループの開発は街作り

決して、住宅だけを作ったりはしません。

緻密に、事業用ビルと、そこでの需要を見極めながらレジデンスを作っていくというセットで街を作ります。

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いろんな事が始めているセブ・・・・・・・

今までどうしても外国に依存しているイメージや、諸外国に比べて一段下に見られる印象を現地にいても感じていましたが

確実に、セブそのものが強くなっています。

地元の経営者達と話をしても、もはや外資依存ではなく、確実に地元で稼ぐ方法に舵を切り始めています。

強くなり始めた・・・というより安定している通貨と共に、セブは新しいステージに入ろうとしています。

うかうかしていると、この波に乗れなくなってしまいます。

アンテナを常に張ってこの変化に追従していきたいと思います。

セブから見た日本人の外国人研修制度

この数日、ニュースで日本の外国人研修制度の問題点が指摘されています。

不動産と関係ないじゃないか!とまた言われそうですが私の会社には関係あります。

私が籍をおいておりますDuros Land Properies社の副社長の弟さんが、政府公認の技能研修所を運営しています。

常に1,500人以上の研修生が、将来を夢見て技能研修をしております。

溶接から電気配線、型枠仕事から様々な研修をしています。このような建築現場の仕事だけでなく

介護まではまだですが、ホテルのサービスまで含めて幅広い研修をしています。

 

一生懸命やればいつか夢が叶うはずだ!その思いで若い人たちは頑張っています。

 

しかし、今の日本の外国人研修制度の実態は、このような若者の夢を完全に打ち砕くどころか

人生さえ破壊しかねないような状態になっています。

 

一番いけない日本人の錯覚は、月給が1万円くらいのところから来るんだからとてつもない貧乏なんだろうという思い込みです。

中国と、セブではずいぶん違いますが月給2万では全く生活が出来ない日本の尺度を当てはめてはいけません。

中国で2万円は非常に厳しいですが、セブで2万円の収入は意味が違います。

家族が多くて、一人暮らしが少ないわけですから2万円であっても家族の生活の足しになっています。

そして、裕福ではありませんが幸福度数は高いはずです。

そういう人よりも年収200万程度の日本人の方がよっぽど悲惨な暮らしを強いられているはずです。

 

それにもかかわらず、貧しい国から来たんだからという意識が強いために、非常識な労働環境を押しつけます。

 

私は、以前、実際に技能研修に来ていた中国人の人たちと実際に出かけたことがあります。

嫁さんが昔いた職場にいた人たちです。嫁さんが

「中国人の子なんだけど、ものすごいかわいそうだから明日どこかに連れて行ってあげてよ。」と言われたのです。

今報道にあるように、月収は手取りで7万円・・・・・出稼ぎですから家族に送らなければなりません。

いくら住むところを用意されているからと言ってもどうやって5万円送った後に生活するのでしょうか。

中国人というと悪いイメージを持たれる方もおられると思いますが、優しくこぎれいな子達もたくさんいます。

この子達は、仕送りをしますから自分のために使えるお金はほんのわずかです。

だから、外出は一切しません。お昼ご飯も、社員食堂で出されるものは値段的に負担になるので菓子パンを二人で分けて食べています。

 

日本人は、日本が一番豊かだという幻想にとりつかれていますから、そのような姿を見ても

貧しい国から日本に来れたんだから、それだけでもありがたいと思えよという気持ちの人が現場には非常に多い。

 

報道では雇用の調整弁として使われているから問題だと書いてありますが、表現が生ぬるいです。

これは奴隷制度に近い。完全にもの扱いです。人権などありません。

 

今後、日本は外国人研修制度どころか、正式に外国人を受け入れていく準備をしていかなければ国力を維持できない。

いくら成長戦略を描こうとも労働人口がいなければどうやって競争力を高めることが出来るのでしょうか?

 

更に一気に加速する高齢化社会に向けては、介護従事者が圧倒的に足りない・・・・・

本来はもう、頭を下げて日本に来てくださいと頼まなければいけない時期に入っているかと思います。

 

中国に関しては、受け入れ先の問題だけでなく仲介業者が中抜きをしすぎる問い問題もあるので一概に日本側が悪いとは言いません。

 

しかし、世界はこの日本の外国人研修制度を非常に厳しい目で見ています。

先進国で今なお起きている激しい人権侵害なのですから。

 

この外国人研修制度の実態が報道されるたびに、その時に出会った2人の中国人の子の顔が浮かびます。

出かけたのは、たった1日でしたが息子がまだ小さかったので非常にかわいがってくれました。

彼女たちは何度もこういいました。

「仕方ない・・・・・・・・・・」

 

今後、日本が存続するためには、外国人に対して寛容にならなければならないでしょう。

日本人が一番嫌う「よそ者」「異文化」を受け入れなければならないのですから。

ビジネスの世界では新たな市場を開発するために「グローバル化」を叫びながら

日本の中では相変わらず排他的なのは変わりません。

 

外国人研修制度は、その制度趣旨は決して悪いものではなく、むしろ素晴らしいものです。

その制度趣旨をしっかりと理解して利用している企業も多くあります。

しかし、同様に多くの企業が、今報道にあるようなひどい扱いをしているのも事実です。

 

今日は、不動産とはまるで関係ない話でしたが、人口減少が激しい日本と、方や人口が伸びているアジアは

いつか必ず助け合わなければならない状況になります。

その時に、今は落ち目の日本がいつまでも日本に来る外国人に敬意を持って接することが出来ないのなら

日本は本当に底なし沼に落ちていくなあと強く感じます。
 

この状況は今後一気に変わっていくでしょう。

円安傾向はまだ続きそうです。

外国人からしてみたら、今は円が安いんです。

来たいと思う外国人は減っていくような気がしてなりません。

そうなってからでは遅いんです。

セブ 景気がいいのはいいことばかりじゃないの巻

セブに始めてきたのは10年前

その時の貧しいイメージは、今はだいぶ変わりました。

おそらくみんなが明るい未来を信じているのでしょう。人々の表情は非常に明るい。

 

セブに入ると景気は非常にいいと体感できるレベルです。

ところが実際にこちらで仕事をしている者としてはなかなか大変です。

人手不足・・・・・・・・・

特に専門分野の人間が非常に少ない。

 

セブの魅力は若い市場なのですが、考えてみてください。

平均年齢21歳なんですよ。

しかも毎年300万人づつ人口が増えていますがそれがすべて0歳ということです。

熟練労働者が非常に少ない。いってみれば若造ばかりなんです。

 

例えば、この不動産ビジネスも弁護士の存在が非常に大切です。

でも、弁護士一人あたりが支える人の数は、日本の弁護士よりも上です。

今、私の仕事がスローダウンするところがここです・・・・・・

ちょっとした相談も昼間の裁判所での仕事が終わった後、あるいは朝裁判に行く前の相談です。

なかなか進みません。

 

そして今後、間違いなく足りなくなるのが医者の数。

今、新しい建築物で大きいものは医科大学がいくつかあります。

ここはもう計画的にしっかりと増やしていくのでしょう。

 

建築現場も同様です。

現場労働者の数が足りない・・・・・

 

そして設計士の数も今はどこも足りないでしょう。

特に建築図面に落とすところはマンパワーがいりますから大変です。

 

おそらく昔の日本もこんな感じだったんでしょう。

バタバタしながら仕事も効率化されていくのでしょう。

今は効率化とはほど遠い。小さな街なのに市街地は既に渋滞が慢性化。

1キロ進むのに30分以上かかるときもあります。

 

私の事務所をリロアンにしたのも同じ敷地内に、弁護士機能以外をすべて持たせたかったからです。

打ち合わせのたびに、渋滞に巻き込まれて1時間もかけて相手のところに行っていては生産性は非常に低いです。

1日に一体何件回れるでしょう。

 

市場が活況だから拡大戦略をとりたくなる衝動に駆られますが、ここは一旦スローダウンして

内部を強化していかないとどこかで破綻してしまいます。

 

セブの市場のスピードは想像以上に速い・・・・・

だからこそ、この流れの中で溺れないように組織の強化をしていかなければと改めて感じております。

セブ 不動産のインテリアは日本とは違う視点で

セブに戻ってまいりました。

私は重度の花粉症であり、今の日本は地獄です。

セブに来ると、ピタリと目のかゆみ、くしゃみ、鼻水が止まるので本当に助かります。

 

さて、今日は不動産のインテリアについて。

日本のインテリアセンスは非常に高いと思います。

それは、日本人の目から見たらという条件付きです。

 

ところ変わればなんとかで、セブの人にはセブの人独特の感性があります。

海外で不動産投資をやるのに、日本の価値観を前面に出すと上手くいかないことがあります。

 

日本はシンプルさと精緻さがゴージャス感を引き出す感じがあります。

ぱっと見の派手さよりも飽きがこない美しさを追求するというか・・・・・・・

日本人だからそれはすごくよくわかります。

 

ところがセブの人の生活は非常に開放的で人がいつも家に来ます。

居酒屋に飲みに行くよりも家でみんなで飲んだ方がいいというのもこのセブの文化かもしれません。

「個」の世界ではなく、みんなにわかりやすい豪華さが必要なのかなあと感じています。

人が集まりやすい家というのはキーワードかもしれません。

 

今日は私の華僑の友達の家が出来上がったので「見においで」ということでお邪魔しました。

 

日本人の感覚とは違うかもしれませんが、パッとした派手さと豪華さ。

そして人が集まったら楽しくパーティーできそうだなという感じでセブらしいなと思いました。

 

といっても、この人は華僑で、多少中華系のテイストが入っています。

今はCalyxというITパークの中の高級コンドミニアムのペントハウスに住んでいますが

今度は自分で作りました。

 

私が意識しているのは、「日本人だから絶対だ!一番素晴らしいんだ!」という感覚を捨てることです。

特に等しよう物件は、ある程度こちらの人にとって魅力的に見えるようなファーニッシュ(家具付け)が必要なんです。

 

例えば、日本人の場合は、掃除のしやすさや機能性を重視した結果、結構シンプルなものを好みますが、

セブのある程度の生活をしている人にはメイドがいるので、その価値観がありません。

 

それよりも人を呼んだときに、「わー素敵!」といってもらえるような雰囲気、それから楽しい明るさが必要です。

実際そういうファーニッシュをしてある物件は、借り手が付きやすい。

コンドミニアムなんてただの箱だから、インテリアが価値を決めるんだなと思います。

 

ということで、今回は友人の家をご紹介。いい悪いはともかく、こういうのがセブの人の価値観なんだということで参考にしてください。
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ソファの数が多いですが、決して家族が多いわけではありません。人を呼ぶからでしょう。
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寝室も覗いてみます。
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キッチンもこんな感じ。いいと思います。
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息子も連れて行ったので、「パパ、僕たちのうちもこういうのがいいよ。」と気軽に言います。

建坪だけで120坪の家ですからなかなかの大きさです。
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ドアもなかなかよい質感、セキュリティーもばっちりです。

私も今、家をちょうど建てているところで、インテリアは参考になります。

私の家は投資用ではないので、もう少し、シックで落ち着いた感じに仕上げようと思いますが

日本の家のようにシンプルにするつもりはありません。

というより、出来ればみんなが集まっていい雰囲気で飲めるような場所にしたいんです。

息子も人のいい家を見ると楽しいらしくはしゃいでいました。
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靴は脱いでも脱がなくてもという感じなので、よく利用するところはタイルを利用して、寝室などの

あまり交通量の多くないところには木を使うこともあります。

 

ちょっと日本とは好みが違う部分もありますが、こちらで不動産投資をする場合には、こちらの好みを理解する必要もあるかと思い、

ちょっとアップしてみました。

 

もちろんターゲットで全然違います。

 

コンドミニアムの1BRであれば、モダンで都会的であった方がいいです。

サブディビジョンの中の3BR以上の家であれば明るい色使いで家族が楽しめるような楽しさ感。

ハイエンドであれば、ある程度濃い色を使って落ち着かせる・・・・・

 

いずれにしても、きちんと市場心理を理解してインテリアを付ける必要があるということです。

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