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2014年9月

セブのクラウンリージェンシーをリフォーム販売。

コンドミニアム投資にとって、内装というのは非常に大切です。

借りる人はほとんど外国人です。

いかに手軽にお洒落にするかで、借り手探しや、家賃に響きます。

 

今回出てきた物件は、中古ではありませんがフィリピンのオーナーさんが買った後、

全部払いきれなくて入居前にリセールを頼まれたものです。

そう、セブで一番目立つクラウンリージェンシーです。

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今、私がコンドミニアムを販売するときにはすべて家具と、電化製品を入れれば

住めるような物件ばかりです。

 

ところが5年も前の物件となると、スケルトン渡しというのが多かったんです。

この物件はその頃の物件です。建物は非常に目立つ、セブのシンボリックな建物ですが

販売当初はスケルトン渡しだったんです。

 

ということで、私どもでこの物件をリニューアルするのですがビフォー・アフターをご紹介。

もちろん、買い手がついてからリニューアルしますが、実際にどのくらいのリフォームをするのか

参考に見てください。

市街地ということもあり、若いデザイナーを使ってモダンなテイストを出しております。

まずは、ビフォー(販売の依頼を受けたときの状態。一緒に移っているのはCLSプロパティー社のKEN氏

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ロフト付き物件だから窓が広いです。

その代わりワンフロア自体は屋根は低いですが、窓際が吹き抜けになるので開放感はあります。

市街地の高い土地に有効なスペース利用の部屋をデザインしてこうなったのでしょう。

このビルは高層型です。

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これをいかのようなイメージにリノベーションします。

ご契約に至った場合には、この状態にして引き渡しをいたします。

ですから、最大で2ヶ月後の引き渡しとなります。

アフター

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この物件は、このように家具を付けてもいいパフォーマンスが出そうです。

現実にこの界隈は外国人が借りている人が多い。

遊ぶ場所にも困らないからけっこうな家賃で借りてくれます。

セブの中心地オスメニアサークルですから場所は鉄板です。

既に出来上がっている物件をリノベーションして住むので数ヶ月後にはお金を産んでくれますね。

 

更にこの物件を購入したオーナーさんにはクラブオルティマの会員になれる特典がついております。

http://www.clubultima.com

けっこう楽しめるクラブです。

スポーツジムも本格的でした。

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ご興味があるかた、見積依頼などはこちらまでお気軽にどうぞ。

cebufudosan@gmail.com

寺田までどうぞ!

セブ 貧しいイメージだけで判断してはいけない。

お客様をセブにご案内して感じることは

皆さん、来る前はフィリピンということで、セブは非常に貧しいイメージを持ってこられることです。

確かに普通、成田空港からセブの空港に夜到着すると、日本とは違ってまだ明かりが十分ではない。

そして、いきなり大勢のフィリピン人がジプニーに乗って仕事から帰宅する姿を目にする。

ちょうどこんな感じ。

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上の写真の感じを空港から出て、ホテルに向かうときに一番最初に目にするはずです。

このとき、「アジアだなあ・・・・・貧しくて大変だなあ・・・・・・」と強烈に印象づけられます。

 

ところが、こういう人たちは工場などで働く、単純労働者の人たちで

ビジネスオーナーではありません。

 

この国の経済が活性化しているのはいわゆるビジネスオーナーが急増していることです。

安い人件費を背景に、収益率の高いビジネスをやるから富む人はどんどん富んでいる。

 

私の友人には、驚愕の金持ちが何人もおりますが、最近目につくのは

そこそこの成功でも生活はきわめて豊かになっているなあということです。

 

家具ビジネスで成功をしている友人の誕生日によばれて行ってきました。

なにしろ、パーティーが好きな人種で誕生日は派手に祝います。

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日本人の私としては、いい年をして誕生日を祝うのは非常に恥ずかしいなと感じるのですが

こちらでは、思いっきりお祝いをします。

何かしらにかこつけてみんなで集まりたいのでしょう。

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バンドを呼んで、楽しんでみんなで食事をする。典型的なパターンです。

職業柄、この人の家が気になって中をじっくりと観察。

この人はセブでは中の上というレベルでしょうか。

ただ、セブは貧しい人は非常に貧しく、金持ちは突き抜けて金持ちなので

中間層があまりにも広い。

中間がないなどと表現する人もいますが、そうではなくてその範囲が非常に広いのです。

中の上の、家を覗いてみましょう。

リビングが広すぎて50インチのテレビが小さくて見にくい!

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息子もテレビを見ていますが、テレビが大きくても非常に遠いです。

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二階も見せてよとお願いすると、ビックリしました。

デカいだけじゃなくて、良い床材を使っております。フィリピンでは無垢材は高級です。

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柱も無垢材を貼り合わせてつなぎ目を濃い色で塗装して、まるで大きな無垢柱のようです。

これだけでずいぶんと質感が上がります。

 

ついでに寝室もみせて、ということで・・・・・

この部屋には60インチのテレビがついておりますが部屋が大きすぎて違和感なし。

ベッドから見てちょうどいい大きさなのかもしれません。

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寝室と言ってもリビングとしても使えそうなくらいの大きさで

30畳はあるかと思います。もっとかな?

 

ということで、この家で中の上クラス。

年収だって、日本の一流企業に勤めている人よりはずっと稼いでいます。

フィリピンのイメージは貧しいし、貧しい人が目立つのは事実ですが

このような暮らしをしている人もまた数多くいるのも事実です。

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セブ不動産 買った後の運用が実は一番大切

セブでの不動産投資をされる方が増えてきました。

皆さん物件探しは一生懸命なのですが、誰が運用するかなどは考えたことがありますか?

買ったら自動的に誰かが運用してくれるわけではありません。

 

運用のプロを探さなければ借り手探し、家賃回収、クレーム処理などができません。

このプロパティマネジメント会社が実は非常に大切な役割を果たします。

 

なぜなら、日本人が良く投資される場合にはコンドミニアムを選ばれます。

コンドミニアムというのは基本的には借りるのは外国人が多いのです。

そして、安定したテナントを獲得するには法人と契約することが望ましい。

外国企業をきちんと顧客に持っているプロパティマネジメント会社を利用することが

セブでのコンドミニアム運用の肝とも言えます。

 

ということで、今日は私の最強のパートナーをご紹介します。

Azulという管理会社の社長、Mafeさんです。

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私が販売した物件は基本的にこの人に管理運営してもらっております。

オーナーさんは何もしなくて良いからです。

この人とは、昔MSYホールディンスのパーティーで出会い、その時から仕事ができるなあと感心していたので

今では、私の新規案件はすべてこちらにお願いしております。

月次報告書まできちんと出してくれるのはここくらいしかないかと思います。

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セブでのコンドミニアムの実際

セブでのコンドミニアムはどうなのか?という質問を良くされます。

皆さんたくさん事前に調べてくるのでいろいろみたいなと思ってこられるのですが

実際に来てみると、どれもプレビルド(建築前、あるいは建築中)のものばかり。

 

正直なところ、私の中では3年後、4年後に完成予定ですというような物件を販売するときは慎重です。

というか気乗りしません。

 

不動産って流動性が低いから不動産なんです。

そして不動産投資であるならば皆さん何を求めますか?

実際に自分の資産を目にすることができ、触れる状態であるから安心しますよね。

それが4年後に完成ですよと言われたら・・・・・・ちょっと長すぎます。

 

今、セブの不動産視察に行って頂くと、主にはコンドミニアムになります。

そうすると、モデルルームはありますが、実物がないところが多いです。

買うのならせめて2年以内に完成予定としているもの。

ベストな選択は既に完成しているコンドミニアムです。

なぜなら、将来キャピタルゲインを狙うにしてもすぐにインカムゲインが入ってきた方が

気持ちが全然楽ですよね。

将来キャピタルゲインが発生したときにある程度投下資本が回収していたらその効率は非常に良い。

寝かせておくよりもずっと良いです。

 

ということでオススメしたいコンドミニアム1号がこのPadgettです。

中、低層階は既に完全引き渡し可能で、上層階が今から仕上げて1ヶ月、2ヶ月以内に引き渡し可能という安心物件。

現在はセミオペレーション状態です。

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上の写真はCGではなくて、普通に私がコンパクトデジカメで撮った写真です。

きれいです。今から少しずつ、充実させていきます。

ジムの設備だったり、コーヒーショップだったり。

 

建物は今、セブの中では圧倒的に美しいと思います。

セブで唯一のSRC工法なので窓が大きく、外から見てもこのビルだけ非常に目立ちます。

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貸出用の物件も家具はこのように設置します。

これはモデルルームではなくて実際のお部屋です。

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家具もここまで自分で設置するのは大変です。

このような貸出のためのサポートも物件選びの重要なポイントだと思います。

 

現実に稼働しているコンドミニアム。

やはりこの説得力は圧倒的です。

まずは、リスクの少ないこのような物件から初めて見てはいかがでしょうか?

現地のご案内は無料で行っております。

お気軽にお声かけてください。

 

cebufudosan@gmail.com

寺田寿永までお気軽にどうぞ。

セブ不動産 マクタン島の学校向け物件

最近、多いお問い合わせの一つに、学校開設というものがあります。

英会話学校はその典型ですし、将来の日本への人材派遣に向けて日本語を教えるため、

あるいは、介護のための人材作りなど教育内容は様々です。

その中で学びの環境に適した物件と言うことで良い物件と巡り会えました。

マクタンの中にあります。

大きな土地に小さな小学校が入っており、グラウンドを挟んで立派な建物があります。

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この物件の良いところは共有スペースに大きなグランドがあることです。

そして、手入れされているプールもあります。

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長時間拘束される生徒にとってはこの環境は非常にありがたいです。

マクタンは近くに、今度あたらしいSMモールができます。

どんどん便利になって行くでしょう。

SMが来るとだいたいインフラは急速に整備されます。

 

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少し大きい規模で学校事業を行いたいとお考えの方、是非お問い合わせください。

 

また、中規模で英会話学校を行いたいという方は

今企画中の物件がございますから、お気軽にお問い合わせください。

 

cebufudosan@gmail.com

寺田までお気軽にどうぞ。

日本でもデング熱?

最近の異常気象のせいでデング熱が日本でも発生するようになりました。

これは驚くべきことです。

 

セブは今非常に快適です。涼しい。

これもやはりおかしい。異常気象の影響は世界レベルで起こっております。

 

今回は、そんなお話をしたいのではなく私のデング熱体験談です。

私の場合は蚊に刺されすぎたので重症でした。

 

もう3年以上前のことになりますが、私はデング熱にかかりました。

工事中のビルの地下で昼寝をしていて、起きたら30箇所以上蚊に刺されておりました。

それからしばらくして熱がどんどん高くなり、40度を軽く超えました。

こちらの安っぽい水銀体温計で測定したら振り切っておりました。

 

最初はビックリしました。今までにない頭痛で頭が割れそうです。

血が固まる病気なので血圧がぱんぱんに上がります。

熱が出るのはもちろんなのですが、怖いのは血が固まるんです。

ドロドロになるようです。

 

頭痛薬も何も効きません。

するべきことはとにかく血を薄めること。

私の場合は、思いっきりたくさん蚊に刺されましたからデング熱の中でも重症の方です。

即刻入院しました。

 

初めは点滴を打ってもらい、一本売ったら家に帰れるだろうと気軽に考えておりました。

ところがそれから1週間近く、とにかく点滴を打ち続けました。

とにかく血を薄めて抗生物質をちょこちょこ飲む。

これだけです。

 

日本の報道だとものすごい恐怖を感じますが、

頭が割れるように一気に痛みを感じますから、とにかく早めに

病院に行き、点滴と抗生物質を打ってください。

 

放っておけば、怖い病気ですが早く病院に行けば大丈夫です。

私は、何とか仕事をしようと思って病院に行くのを1日延ばしたから失敗でした。

救急病院にすぐ飛び込む。

 

とりあえず私は体験者なので、参考にしてみてください。

 

地球環境が変わり、いろんなこのような問題が起こり始めていますね。

活況だった上野フィリピンフェスティバル

セブ不動産.comとして日本での記事を取り上げるのは非常に珍しいです。

今回参加したフィリピンフェスティバルは上野公園で行われたのですが

そこはもうフィリピンの空気に包まれておりました。

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意外にも大勢の人が来て、2日間とも人でいっぱいでした。

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DurosLandの社長のリトさんも初めての東京を喜んでくれました。

ありがたいことに、お客様がせっかくリト社長たちが日本に来たので

美味しいものをといって、ウナギをごちそうしてくれました。

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初めて食べた日本のウナギ。

ビックリするほど美味しくて食べ過ぎたようで翌日はお腹がいっぱいで

苦しんでいました。

 

どんどん日本とフィリピンの距離が縮まっていることを感じます。

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