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2014年6月

セブ 成功するやつの仕事ぶり

セブは小さい街ながら、とんでもない大富豪が何人かいます。

ぶっ飛んだ大富豪は誰もがとんでもない努力をしてきました。

 

今日はそういったぶっ飛んだ大富豪のお話ではなく

私がつきあっている中で、2代目ながら会社を大きく伸ばしている男を紹介したいと思います。

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この前もブログでご紹介した写真なのですがKen Salimbangonと言います。

CLS Property社の次期社長になるでしょう。

親戚にはセブを代表するウルトラ大富豪がおり、それは一つのプレッシャーです。

そして、次男坊であるため長男への対抗心もどこかにあるのでしょう。非常に頑張ります。

 

生活はきわめてストイックであり、夜9時から10時には就寝して

朝は4時か5時には起床します。

酒は滅多に飲みません。

セブの市街地にある事務所には渋滞に巻き込まれる前に到着します。

そこからは怒濤のように働きます。

いくつかの重要なミーティングをこなした後、現場に足を運んだり

必要であれば用地買収の交渉。

プロジェクトは完成すれば一度に300軒以上できますからマーケティングにも力を入れます。

しかし、マーケティングコストがかからないように初めから売りやすい物件を作ります。

そして買う方も買いやすいパッケージになっているから広告宣伝費をかなり抑えることが出来ます。

結果として、出来上がった物件はあっという間に売れる。(コンドミニアムでなく地元向けのローコスト住宅です)

戦略立案は非常にすごい。

 

そして彼の仕事を見ているとびっくりするのは、どこに行っても物怖じしない。

もちろん、このファミリーはセブでは知らない人がいないくらいの大物なので

自信はたっぷりなのですが、即断即決、即行動のスピードが速い。

 

そしてどこに行くときも、人に会えば

「ハイ!ボス!」といって近づいていく。

体調維持のためにテニスを欠かさず、トライアスロンに出るためにトレーニングもしている。

自己管理能力はたいしたものです。

 

この男はいずれ頭角を現すでしょう。

フィリピンなんて貧しい国だと思っていると大間違い。

やはり大切なのは人・・・・・

教育水準も高まり、優秀な人間が増えてきているから経済は伸びています。

 

老人が中心となって硬直化した組織ではなく

人口構成から30になればどんどん重要なポストについて修羅場をくぐらざるを得ない。

そんな若い経営者の台頭がこの国の経済をさらに活性化させているのだと思います。

ボスは結構フィリピンでは使いますが、彼はどこに行くときも「ハイ、ボス!」と声をかけます。

 

日本では

セブ不動産 ビーチの会員権という選択

セブは日々開発が進んでおります。

注目されてうれしいのですが、日本のように開発されすぎて逆に寂しい場所にならないで欲しいなとはいつも思います。

 

セブが好きな理由はやはり、人間関係が楽だからです。

シンプルですから。きっと昔の日本の感じなのかもしれません。

 

マクタンのような田舎もリゾートとしてかなり開発が進んでいます。

開発が進んでどんどんセブが魅力的になるのはいいのですが気がついてみたら

「普通に泳げるビーチがないじゃないかよ!」という感じです。

 

じゃあ、どうすればいいのか?

こちらではビーチシェアという制度があります。

CLSプロパティー社の若き経営者、Ken Salimbangonに連れて行ってもらいました。

 

あいにくの曇り空で写真は残念ですがこんな感じです。

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ビーチでは結婚式もやっておりました。

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大きなビーチではありませんが、会員制なのでのんびりとできますね。

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クラブハウスもあり、食事も出来るしお酒も楽しめます。

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気になる会員権のお値段ですが130000ペソくらい(日本円で30万程度:2014年6月29日時点)

そして月会費が1200ペソ(2800円程度)

このうちの500ペソ(1200円程度)はこのレストランバーで飲食代金として使えます。

そのほかにもここのあるホテルを無料で利用できるのが数日あり、

通常の宿泊は半額程度でできるようです。

 

こういうところの利用は、例えば友人や家族と出かけたりするのはもちろん、

結構大切な会議をする場合に利用することがあります。

 

場所は、クリムゾンリゾートのすぐとなりくらいです。

ですから、天気がいいときは真っ青な海が広がります。今は雨期なので残念でした。

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セブ Wood Land コンドミニアムのゴルフ場

2016年にWood Land をご購入頂いた方にプロモーションでお付けしております

ゴルフ場がまず9ホールで完成します。

セブでも最大級のゴルフ場になるから非常に楽しみです。

デザインはアメリカ人、ジャックニクラウスの付き人をやっていた人で

日本でもデザインをしたことがある人です。

その方がブルドーザーを駆って工事を進めております。

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芝も養生しながら着々と進んでいますね。

排水関係にも手を付け始めました。

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たまに見に行くんですが、今回はずいぶんと進んでいました。

前回は年内に3ホールは作るよとリト社長が言っていましたが

6ホールまで仕上げるそうです。

 

私のお客様でも楽しみにしておられる方が多いので

これからもちょくちょくアップデートしていきますね。

 

私がご紹介している

Wood Land Residence コンドミニアム

Padgett コンドミニアムをご購入頂いた方に

こちらの会員権をお付けしております。

(Padgettは79㎡以上の物件のみ)

セブ不動産 引き渡し間近Woodland フェーズ1

セブ不動産.comがお薦めしている移住向け高級住宅Wood Land Residenceです。

まもなく完成、引き渡し間近の物件です。

 

一つはあと2週間くらいで完成。

50代半ばの女性の方がお母さんへのプレゼントの意味も込めてご購入くださいました。

家もまもなく完成ですが、同時にプールとクラブハウスの工事も進んでおります。

落ち着いて暮らすとともに、健康作りにもご配慮いただきたいと思います。

森の中を歩いて森林浴というのも、毎日の日課になるといいなと思います。

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上の建物は2月の上旬に着工しました。

DurosLandは工事が飛び抜けて早いです。

通常、この程度の物件を作るには他のデベロッパーなら1年近くかかります。

RC工法で工期を縮めただけでなく、老舗としてのノウハウの蓄積もあります。

もちろん、日本に比べたらまだまだだと思いますがセブでは飛び抜けております。

 

市街地のハイエンドコンドミニアムPadgettもほぼ予定通りの引き渡しです。

信頼の出来るデベロッパーを選ぶこと、それは大切な海外投資の条件だと思います。

 

引き渡し時に見栄えの良いようにお庭も作り始めています。

これはサービスですが、やはり全然仕上がりが違って見えます。

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さらにお母様のために、お風呂もご用意されたのでまもなく設置です。

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周りの家もどんどん建ち始めました。

今年の初めの頃にはまだほとんど空き地が多かったのですが・・・・

 

それからもう1軒

今度はやはり50代のご夫婦なのですがお子様4人をつれての移住計画です。

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6人家族と言うことで建坪だけで50坪くらいあります。

家族構成はお兄ちゃんが3人と妹が1人です。

お兄ちゃんたちは最初は不安があって、行くのを反対するでしょうが

お父さんの決断でセブです。

中学生にもなると最初は言葉で苦労するかと思います。

ところが、友達はすぐに出来ますし助けてくれます。

助けるという価値観が強い国なので(カトリックの影響でだと思います)

数日で慣れ始めるでしょう。

 

そしてやはり英語が話せないとこれからのキャリアアップは望めないと思います。

日本で英語を勉強してもやはりなかなか通じません。

特に発音・・・・・・・そして時事の問題まで表現しようと思えば

英語の世界に暮らす必要はあります。

今の苦労が必ず身になると思います。

なにより、イジメがないし先輩後輩という感覚もないのでおおらかになると思います。

先輩=お兄ちゃんという感覚です。

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セブで引退生活・・・・・・・・

もちろんゆったりするのが目的でしょうがもう一つの呼び方でセカンドライフと言います。

今までの生活をリセットして新しくセブで生まれ変わる感覚でもいいじゃないですか?

ワクワクはいつまでも大事です。

 

日本にいて心の底からワクワクしたのは最近いつですか?

セブ 学校が始まると静かに・・・・

6月の中旬からセブでは新学期が始まります。

この時期、今まであまり意識していなかったのですがなぜか街中・・特にショッピングモールが静かです。

雨期ということもあり、観光客も少なくいつもよりずいぶんと静かな印象を受けました。

 

セブでもこういうときがやっぱりあるんだなあと感じながら息子を学校に送りに行くと・・・・

そうです。この時期は学校が大忙しなんです。

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新学期の開始に向けてその直前はどこでも入学セールをやっていましたが

始まると、親もバタバタしております。

 

平均年齢21歳の国・・・・・・まだまだ更に若年化している最中です。

毎年、新入生はどんどん増えるばかり。

学校も増やさなければならないし、先生も増やさなければならない。

新しく生まれる命のために、いろいろなものが必要になる。

経済が良くなって当たり前なのかもしれません。

セブで大豪邸を持とう!変わりつつあるセブの不動産①

今日は視点を変えて、セブの高級住宅のお話をしましょう。

こちらのデベロッパーの経営者と同行していた感じたのは

高級住宅が非常に活況であることです。

コンドミニアムではないので、日本人が買う場合には50年程度の定期借地権を使って土地を所有します。

将来の販売相手が外国人であれば同様に借地権をつけて販売します。

地元の人に売る場合には、これも方法がありますからご安心を。

 

さて、見ていてびっくりしたのはもはや完全に富裕層は日本と同様の家を買う力があるなあということです。

そして住宅が土地の安さもあり(上昇はしていますが)でかい!

70坪以上は当たり前という世界です。

これで価格が2500万円〜という世界です。

下の写真はちょっと古い家ですがこんな豪邸がどんどん建てられております。

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もちろん、このエリアは最高の立地で、セブでも人気のあるアルタビスタというゴルフ場の真上にあり

広大な敷地です。

このサブディビジョンは既に9割が売れていて上の写真が標準と言っていいくらいの高級住宅街になるでしょう。

一番ビックリしたのはこのモダンハウスです。

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高台にあり、眼下にゴルフ場が広がる絶景の地域です。(アルタビスタゴルフ場)

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このアルタビスタはなにしろセブを一望できる高台にあるのが売りです。

非常にゴルフをしていて爽快な気分になれます。

 

日本人はコンドミニアムという形にとらわれがちですが

自分で住むには、こういう住宅の方がやはり老後はいいですよね。

定期借地権で住宅を購入した場合にもリタイアメントビザ取得時に預けた2万ドルは返ってきます。

きちんとした取得ができます。

 

日本企業が海外に進出して工場を建てるときもこの長期借地権を使って取得します。

 

今なら、セブの一等地でこんな素敵な家が持てます。

よかったら夢のご相談をさせてください。

 

ちなみに今日の帰りには一緒につきあってくれたデベロッパーのケンという仲間の家に行きました。

・・・・・・いい家に住んでいるじゃないですか・・・・・

まだ、引っ越ししたばかりなので荷ほどきが住んでおりませんが素敵な家です。

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セブ Padgettコンドミニアム完成間近

昨日セブに戻りました。

あいにくの曇り空ですが、涼しくて過ごしやすいです。

旅行できたときに曇りだとテンションが下がりますが

住んでしまえば別に天気は気になりません。

それよりも1年を通じて冬がないというのがどれほど体にとって楽か身にしみて感じるはずです。

 

ということで、つい最近お客様にご紹介したPadgettの現地確認に行って参りました。

もう来月、再来月を目処に引き渡しが始まりますのでその進捗は気になるところです。

外観はすでに完成。ガラス窓を拭く程度でしょう。内装も低層階、中層階は完成。

高層階は今から細かいところを仕上げていきます。

 

つい最近、お客様がPadgettをアップグレードして、79㎡の21階のお部屋から25階に変更。

突然、ポッと21階の79㎡のこのPadgettの一番のお薦めのお部屋が販売可能となりました。

ということで、そこをご予約いただいたのでその現物確認。

実際にその眺望は?

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やはり見晴らしはいいです。曇っていて分かりませんがリビングからは

セブではお馴染みの観光名所、ウォーターフロントホテルが見えます。

そして寝室からはアヤラ周辺のビル群が見えます。

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かなりの征服感です。

このお客様からは、いろいろ成功までの苦労話を聞かせていただき意気投合。

そういう方だから、ここ一番のヒキが強い。

完成間近で、一番場所のいい部屋がポッと出たわけです。

 

コンドミニアムはマンションとは違います。

半分ホテルのようなものです。

フロントのコンシェルジェのデスクも只今制作中。

住みやすいサービスを提供してくれるはずです。

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セブで不動産をご紹介して思うのですが、実際に既に出来上がっている物件は非常に少ないです。

ですから以外と選択肢はありません。

中国などに行くとそれこそマンションが乱立していてどこも空っぽ。

セブは、やはりここ数年外国企業の進出も多く急激に注目されてはおりますが

コンドミニアムのプロジェクトはあっても、これだ大きい建物ですからすぐには建ちません。

ですから、出来上がってすぐに入居できるコンドミニアムというと選択肢はまだない状態です。

 

2年先、3年先のコンドミニアムプロジェクトに投資をするのか、

まもなく引き渡しが可能な安心の物件に投資するのか?

 

私なら迷わず後者です。

Padgettは当社のイチ押し物件の一つです。

移住、投資ともにバランスのとれた物件だと思います。

是非お問い合わせください。

 

セブ不動産.com寺田がご案内いたします。

cebufudosan@gmail.com

こちらのメールいただければすぐにご相談に乗ります。

 

尚、当社はお客様が納得できる情報を提供することに専念しております。

無理な販売活動は一切しておりませんので、

ちょっと興味が出たから・・・・・などの軽い気持ちでかまいませんから

セブでの投資、移住に関するご相談をいただけるとありがたいです。

 

私はセブが好きですから、是非その良さを理解していただきたいと思います。

Padgettに関する情報はこちらです。

https://www.cebu-fudosan.com/housing/2014/01/cebu-padgett.php

セブ海外移住 6月16日から新学期スタート

セブでの長い長い夏休みが終わり、息子もいよいよ新学期がスタートです。

今日はオリエンテーションのようなもので、新しいカリキュラムが発表されます。

息子の海外移住生活は私にとっても息子にとっても成功だと思っております。

明るくまっすぐに育っています。

 

息子は今7歳ですが3年生。

フィリピン・セブも日本より1年早く学校に入る仕組みとなり、小学校は7年制になりました。

経済だけでなく教育も世界に追いつけ追い越せという勢いでしょうか。

やはり教育は大切です。フィリピンの国力をにつながるでしょう。

 

やはり2ヶ月以上夏休みがあると久しぶりは緊張するようです。

みんなこの時期は伸び盛りですからずいぶん大人びた感じになります。

息子もさすがに気疲れしたようです。

仲のいい友達とも違うクラスとなり初日は落ち込んでいましたがそれも一瞬。

すぐに走り回り楽しくやっております。

 

ということでこれが新学期の初日のカリキュラムです。

セブのサン ロケ・チャイルド・デベロップメント・スクールという学校です。

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朝の7:40から始まり、午後3:40までびっしりです。

学校はなかなか厳しいです。

先生が怖いのではなくてカリキュラムが厳しいのです。

 

面白いのが午前と午後にスナックスとありますが、要するにおやつの時間です。

これは上級生になっても続きます。

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新しいクラスにもすぐ馴染み、汗だくで遊んでおります。

さあ、ついに3年生(日本では2年生)!

将来世界に通用するようなビジネスマンになるためにがんばれ!

 

新学期が始まるから坊主にしてこいと言ったら

「もう僕は子供じゃないんだから、これからはクールでかっこいいで行くんだよ!」といって

スポーツ刈りみたいなのにしてきました。

確実に成長しております。ノリは完全に南国になっております。

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セブを通して感じる人口問題

私はこのブログを通して、よく人口の推移の問題に触れます。

もちろん不動産を扱っているのでマーケットとしての魅力の一つではあるのですが、

人口問題において日本は世界のトレンドとは逆行しているといえます。

 

人類は今、人口がずっと増え続けています。

その問題を解決することが今の世界の至上命題となっております。

 

ところが、日本は異常なまでの人口減少に直面しております。

そして今の人口の構成を見れば、今後の減少は更に加速する。

 

仕事の本質が、

「人の役に立ち、問題を解決する」と考えるならば

直面している問題が違うと、どんどん世界と考えがずれていってしまいます。

 

今、世界の人口は私がこのブログを書いている時点で71億8,897万3,320人です。

1分で、137人が生まれています。

1日で20万人。

1年では約7,000万人づつ増えています。

 

貧富の差は広がり、資源は今後不足が予想される。

食料も同様。

 

日本は、島国だからこの解決策をいっぱい持っているはずなんです。

ところが、島国だから視野が狭く世界が抱えるその問題に目が行かない・・・・・・

 

日本を覆う、何とも説明しがたい不安感は

目に見えて減りゆく人口と高齢化によるものだと思います。

ところが、視線を一歩外へやると、他に私たちの持っている知恵や技術を求めている国はたくさんあります。

 

その知恵や、技術を持たない、人口増に悩む隣国は

我々を脅したり挑発して、奪い取ろうとします。

体制や、文化の違いだけではないんだと思います。

 

我々日本人は世界に誇れるものがたくさんある。

そして、今世界が抱える問題を、同じ視点で共有し解決することが

日本という国の使命なのではないでしょうか?

 

問題意識を共有化できなければますますガラパゴス化します。

日本の国内事情にだけ目をやっていると、お先真っ暗な気持ちになってしまいます。

 

私は今、不動産事業で知り合ったセブの経済界の重鎮の助けを借りながら

セブで初めての商業用の太陽光パネルを設置する準備をしております。

増え続ける人口の発展を支えるために、安全なエネルギーを広めたいと思います。

新しいことを、開発する必要なんてありません。

日本が持っている素晴らしい技術を世界に分かち合う・・・・・・・

それが日本が発展する唯一の手段なのではないでしょうか?

 

今こうしてブログを読んで頂いて1分以上、お時間を頂いたのではないでしょうか?

その間にも人口は137人以上増えたわけです。

 

視野を広げて、世界が抱えている問題をきちんと理解しましょう。

自分の国のことだけを考えていると、極端な人口減少ですから先がないように感じます。

しかし、世界の人口は増え続けている・・・・・・

そこには明るい未来とともに多くのクリアすべき課題があるんです。

その課題こそがチャンスだと思っております。

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セブ コンドミニアム プレビルドの注意事項

セブのコンドミニアムが注目されていて、各地で投資セミナーが開かれたりしていますね。

投資ですから投資効率の話は非常に魅力的ではあります。

 

しかし、セブは確かに楽しくて快適な街ではありますが外国です。

しかもアジアです。

それなりの注意をして、投資に臨んで頂きたいと思います。

日本人はどういうわけか、あらゆることにつき海外に出るとどうしても開放的になってしまいます。

大きなセミナーでプレビルド物件があって非常にお買い得ですよと説明を受けると

3年も4年も先に完成予定の物件をお得だなと思って購入される方が多い。

 

もちろん、プレビルドで買うべき物件もたくさんありますが、買うべきでない物件もあります。

 

プレビルドがなぜ安いかまず理解すべきです。

プレビルドで物件を販売する場合、通常デベロッパーはデザインとカタログなどのマーケティングツールのみの投資です。

そこから販売を初めて、資金を集めて着工していく。

売れ行きが悪かったら着工は遅れます。

 

プレビルド販売というのは一つの資金調達方法なんです。

銀行の融資を受ければ、非常に厳しい審査と膨大な書類が求められます。

そして、金利が非常に高い。

その手間と、金利を考えたら割引して投資家にプレビルド価格で販売した方が

よっぽど資金繰りが楽になるんです。

 

そこで大切なのはそのプロジェクトの自己資本比率です。

今から販売するプレビルド物件の売上を使って土地を買おうとしているところは非常に苦労します。

大勢の土地所有者がいる場合にはその途中で価格を上げて交渉する人もいますから。

そして、工事が遅れれば遅れるほど資材の値上がりに悩まされます。

どこの国にもこのようなプロジェクトはたくさんあります。

 

日本で派手に販売しているところなどは、ざっくりとセブが伸びているからといって

厳選せずに販売しているところもある。

セブは小さいながらも、ビジネスが強いところ、ITが強いところ、金持ちが多いところ、貧しい人が多いところ、

リゾートとして有名なところ、工業区に近いところ、農業が盛んなところと、やはりエリア特性はあります。

すごく進んでいるところや、すごく遅れているところが狭いながらも明確に分かれています。

 

私のお客様が、自信満々でこんなことを言います。

お客様「将来の家賃収入を見込んで、マクタンにスタジオタイプのコンドミニアムを1000万円くらいで買ったよ。」

私の反応はいつもこうです

私「マクタンにスタジオタイプの賃貸需要はありませんよ。だってビジネスマンはいませんから。どこにオフィスビルがあるんですか?」

お客様「え、だって完成するとすごい大きな街になるんだよ。」

私「知ってますよ。でも実際に着工してるのは一つのプロジェクトだけですよ。他のプロジェクトも販売中は2016年完成などと言っていましたが、着工すらしていません。あのクラスなら最低でも建築に3年はかかるんですよ。

自分がそこが好きで住むのなら問題ありません。リゾート地ですから。でも賃貸での投資でしたら需要はありません。」

 

日本でセミナーを頻繁に開いていても、セブに精通しているかどうかは別です。

現にこの物件は日本人ばかりが買っていて有名ですが、現地の人はほとんど買っていません。

 

また、デベロッパーに資金が潤沢でないと、売れ行きに合わせてずれ込んでしまうというリスクがあります。

 

やはり大切なのはどこの会社が作っているのか?

約束を守る会社なのか、大風呂敷を広げる会社なのか・・・・・・・・

カタログだけでは分からない部分はあるんです。

 

私は販売する立場として一番大切にしているのは、デベロッパーの体質です。

自己資本が少なく企画だけをぶち上げてマーケティングで一気に売上回収しようとしている会社なのか?

あるいは、長年コツコツとやってきて土地をすべて自己所有した後に

そこに価値をつけるために安定した財力でじっくり取り組むデベロッパーなのか?

 

ショールームは非常に大切です。

しかし、それがあまりにキラキラだと私は逆に不信感を頂きます。

売れ行き次第では、品質が軽んじられる場合もあります。

構造物を手を抜くことは建築基準の観点から起こりにくい仕組みができましたが

内装などがいきなりチープになることはあり得ます。

 

いい物件は、いいデベロッパーからしか生まれないと思います。

部屋に入ったときに感じる、重厚感・・・・・それがあるところはしっかり作り込まれています。

おしゃれだけど軽い感じのする物件というのがあります。

 

プレビルドとは、お客様の立場から見れば物件を安く買えるお得な情報に見えるという側面があると同時に、

デベロッパー側からは、販売前に資金を調達できるというメリットがある仕組みだという構図をご理解ください。

 

と考えればあなたならどういうところに投資します?

当然資金力を持ったところのプロジェクトが安全ですよね。

 

セブでは目に見えるもものが価値があります。

土地収用が終わっているプロジェクト、着工しているプロジェクト、完成間近のプロジェクト

プレビルドでも状態によって全くリスクは違います。

そこをよく理解して頂きたいと思います。

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セブの不動産に関するお問い合わせはお気軽にどうぞ。

投資に関すること、移住に関すること事前の勉強は大切です。

自分で調べたことだけでは偏りもあるかと思います。

お電話でも、メールでもお気軽にお問い合わせください。

cebufudosan@gmail.com

寺田までお願いいたします。

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