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2014年4月

セブ不動産 また一つ夢をもらいました。

小さいときに漠然とこんなことを考えていました。

「歳を取ったら南の国に住みたいなあ・・・・・・」

と思っていたらセブに半分住むようになって、仕事までしております。

 

セブに来てから、ゴルフに誘われるようになり、こちらの政財界の人とゴルフをするようになりました。

そして始めてみたらすごく楽しくて、うちのスタッフの前でこんなことを口走りました。

「いつか自分のゴルフ場ができたら最高だろうなあ・・・・・」

Woodlandでゴルフ場の開発が始まり、ここの会員権もいただき自宅のすぐ近くに

ただで回れるゴルフ場ができることになりました。

 

不動産の仕事も大変ではありますが、楽しい部分は大きいです。

新しいものを見るのはいつもワクワクしますし、お客様ができてセブに仲間ができていくのは素晴らしい体験です。

 

ただ、自分でいつも誰かが作った物件を見てくると、それなりの経験から

自分でも何か開発したいなあ・・・・・・と思い始めていました。

出来上がったコンドミニアムや、大きなプロジェクトを見ると

「わー、すごい!」と思うのですが横で開発を見ていると始めはただの山だったり、

谷だったり、汚い原っぱだったりするわけです。

そこを見て、想像力を働かせて、地形を生かしたり、あるいは地形を変えてしまったりしながら

感動するような絵を描くわけです。

それが完成に近づいていく様は、やはりワクワクさせる感動があります。

 

そんなワクワクを求めて自分でもゼロから何かを描きたいなと思っていました。

セブは海に囲まれたきれいな島だから、手つかずの美しい海がある。

自分たちの手でビーチを開発したいなあ・・・・・・などとほんのり夢を見ていました。

そんなある日、DUROSLANDのリト社長から、

「ヒサ(私の呼び名)、おまえに見せたいものがあるから今日はついて来い」と呼ばれました。

家族も一緒に連れて行ったのですが、そこにはリト社長が買ったという20ヘクタールもある

海岸沿いの土地があったのです。

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「ここを今から10年かけてじっくり開発していくからおまえも手伝え。

おまえならここをどうしたい?リタイアメントにはちょうどいいんじゃないか?」

どうするって言われても・・・・・・・・・・

でも、自分でこの海を見たときに直感で感じたことを伝えました。

「ここは、セブのマイアミにしましょう。ミニマイアミです。街にしていきたいです。

セブの北の端にありながら、世界に誇れる観光都市にしたい・・・・・・・。

水路も作り、金持ちがボートを停められるようなどうですか?」

「ハッハッハッハ。マイアミか、それはいいな。ハッハッハ。」

いつもこの人は笑っております。

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こんなにとてつもない夢を描けるのは、今も尚、人口が常に増え続けているからです。

出生率が3人以上という状態で、平均年齢が21歳。おそらくそのうち10代に突入するこの国。

景気はいい。しかししっかりとした実需がある。

この急激な人口増加を支えるために衣食住だけでも大きなビジネスになる。

そして豊かになったこの国に、他の国に誇れる何かを作りたい。

 

今日、この瞬間に10年先を見て仕事をする。

それが大きな成功を収める秘訣なのかも知れない。

この社長からは学ぶことがまだまだありそうです。

 

決して平坦な道のりを歩んできた社長ではありません。

たった3,000円でビジネスを始めたアジアの成功者の下で

しっかりと勉強させてもらおうと思います。

 

最後はみんなでビーチで泳ぎました。

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Cebu 新たなコンドミニアム市場の幕開け 128

セブのコンドミニアムは世界から多くの人が集まるマーケットに成長して参りました。

セブがフィリピンの中でも特別な存在であるのは、その居心地の良さだと思います。

 

フィリピンは経済がとても成長しているから今後、興味があるな・・・・・でもマニラはちょっとなあ・・・・

という人もセブには全く抵抗がありません。

 

おそらく、穏やかな環境から来るのんびりとした雰囲気や、

リゾート感もある豊かな感じからかもしれません。

韓国からなどは新婚旅行で来る人がいかに多いことか・・・・・

 

ということでフィリピンの中でも特別なセブの中で圧倒的に突き抜けたプロジェクトをご紹介します。

ダイアモンドハイランド社が手がけるちょっと別格のコンドミニアムです。

 

この地域はマルコポーロプラザのコンドミニアムが今建築中で

結構人気があるのですが、そのすぐ真後ろにこんな強烈なワールドクラスが建ってしまうので

一気にかすんでしまいます。

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この建物の形状も実に洗練されています。

今現在、セブのコンドミニアムはどれもプレキャスト工法で四角くて角張ったつまらないデザインが多い。

きれいだなと思えるのはDurosLandのPadgettくらいなものでしょうか。

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現段階ではこのPadgettが一番美しいコンドミニアムではないかと思いますが

一気に未来的なデザインで登場です。

価格も当然突き抜けてしまっていますが・・・・・・

 

このようなランドマーク的な物件が出来上がるとセブの注目度は更に上がります。

セブのランドマーク・・・・・・・といってもショッピングモールくらいしか頭に浮かびませんが

将来はこの128という建物が新しいセブのランドマークになるのかもしれません。

セブの街を見下ろす高台に、こんな高層ビルが出来上がるんですから・・・・・・

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このビルを企画するグループもすごい会社です。

以前のブログにて紹介もしたのですが、私も着工式に参加しました。

このサングラスをかけている若者がマーティン・ヨンといってこのプロジェクトを支配しております。

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セブの不動産、購入後に生活を始めた後は?

セブというと南国なので緩いイメージをお持ちではないでしょうか?

実際にすごく緩い部分はあります。

人々は陽気だし、いつも笑顔が絶えないのでまともに仕事をしていないイメージをお持ちかもしれません。

でも、やはり強い会社はそれなりに真剣に取り組んでいます。

 

私も、日本人の私と同じ肌感覚で仕事ができる仲間を持っています。

今、確かに不動産市場は活況です。

そしておかげさまで私も多くの日本人のお客様にセブの不動産をご紹介させていただき

セブにおいても、新しいご縁をいただいております。

 

では、セブの不動産を売った後にどうしていくのか?

日本人がセブで新しく生活を初めていく・・・・・・・・・・・・・・・

住宅はきちんとしたものをご紹介すれば非常に住みやすい。

しかし、住宅の質だけで移住した方は満足するのか?

 

そんな新しい生活のサポートをどうしていくのかというも大切な課題になりつつあります。

顧客満足・・・・・・・・・

今までは購入した物件の価値、品質が大切でした。

でも、これからはその物件を購入した後、住んだときにどのような生活が得られるか?

そこが大切になってくると考えています。

 

今、私たちはそのことについて真剣に話し始めました。

日本人が海外で生活をしたときに安心して暮らせるサービス・・・・・・・・

 

セブは確かに住みやすいです。そして非常に楽しい。

その楽しさを十分に楽しめるようにサポートしていく。

そして、セブで老いていく中で起こる不安などのケアをどうしていくのかを真剣に考えることも

私たちが取り組む仕事ではないのかと最近考えています。

 

だから、私たちは今そのことについて話し合いを始めました。

DurosLandのメンバーと深夜まで熱く議論しました。

 

単なるもうけではなくて、お客様にいかに喜んでもらえるか・・・・・・・

新興国でこういうことに目を向けて仕事をしている会社は多くはありません。

 

夜中の1時までそんな議論を我々は続けました。

そしてこれからも続けます。

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セブの不動産、コンドミニアムの価格上昇はなぜ起こる?

セブの不動産市場が活況なのはすでに皆さんお感じになっていると思います。(2014年4月時点)

毎年12%くらいコンスタントに新築物件の価格が値上がりしている・・・・・・・・

と聞くとさぞや建築会社が儲けているんだろうなと思うかも知れません。

でも実はそんなことはないんです。

 

今日はそのコストの秘密を公開したいと思います。

一体いくらくらい、物件を販売することでデベロッパーは儲かるのか?

逆に、どれくらいの費用が自分が買おうとしているコンドミニアム、あるいは家にかかっているのか?

 

建物総額を100として

原材料が50%

人件費が27%から35%

これが大きなコスト

そして、事務費や雑費などもありますからこれが3%

そして広告宣伝費が10%程度はかかります。

それ以外にも細かい経費はありますが、こうしてみるといかに原材料比率が高いことか。

実際にはデベロッパーに残る利益は10%程度のものです。

 

企業の収益力を見るときに、まず原材料をいかに安く調達できるか?

例えば、フィリピンにも日本と同じように梅雨時があり、工事が停滞する時期があります。

この時期は、工事が停滞するので1年の中でも最も原材料の価格が抑えられる時期です。

資金力がある会社はここで、買い占めます。

そして買い占めるだけでなく、ここで1年間に買い取る分を固定額で交渉します。

つまり底値での購入額を確定するわけです。

残念ながら中小にはこういう技はできません。

 

では、中小はどうしてこの分をカバーするか?利益を削るか、質を落として利益を確保するしかないでしょう。

だから、セブでの不動産に関しては大手のデベロッパーの物件を買うことは一つの防衛策なのです。

 

これだけ人口が大きく伸びている状態が続くと、インフラは完全に不足しています。

人々の生活を維持するための必要不可欠なインフラ整備も伸びる一方です。

この高い需要が原材料価格を大きく押し上げます。

 

たとえば、セメント袋が去年は1袋で160ペソでした。

ところが今年は250ペソ・・・・・・なんと156%です。

鉄筋や、他の部材ももちろん上がっています。

この上昇分をそのまま販売価格に転嫁するわけにはいきません。

去年から5割も金額が上がってしまったら今度はなかなか売れませんから。

ですから、今の上昇分は過剰に上昇しているのではなく、コストから見ると控えめに上昇していると言っていいかと思います。

 

しかし、土地は別です。

土地は有限です。供給が変わることはありません。

しかしそれを使用する人間は年々はっきりと目に見えるほど増え続けている。

土地の価格上昇のスピードは本当に早いです。

 

ということで、実は暴利をむさぼっているわけではなく

増え続ける人口による需要を満たすためにすべてが値上がりしているというのが実情です。

 

何度も皆さんにお伝えしていることなのですがフィリピンは今、

日本とは全く逆の問題に直面しています。

人口増加

超若年化社会(今は平均年齢21歳ですが、数年先には10代に突入するのは間違いないと思います。)

インフレ

 

確かにこれも一つの問題かも知れませんが

この問題は閉塞感を生みません。明日はきっともっと明るい・・・・・・・そんな思いにさせられるのが不思議です。

セブに来てみるとわかります。

この国は今夜明け前だということを。今からさらに世界が注目して伸びる街になるでしょう。

 

規制が少ないために、需要と供給の関係で市場価格が決まる。

経済学の初歩の理論でこの価格上昇は説明がつくのです。

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