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セブ島不動産.com スタッフブログ

セブ コロナ騒動後の営業再開

皆さんご無沙汰しております。

2020年6月2日より、セブの外出規制が緩和されましたので

私たちも営業を開始することとなりました。

 

ただ、現在営業には許可が必要であり、事務所でのマスク着用、アルコールの常備、検温装置などがあって

市への届出が必要です。

したがって、まだ遅れているところは営業できていません。

 

今後、徐々にセブの街も規制が緩和されていくと思います。

 

今ままで、このブログでいろんなことをお伝えしてきましたが、YouTubeの方に動画にて

セブの情報をお伝えしております。

 

普段皆様にお会いできませんので動画などでなるべく文字だけでなく雰囲気が伝わるようなコミュニケーションをとっていきたいとおもております。

 

すでに動画の方も10本程度上がっております。

是非、ご覧いただきチャンネル登録の方をよろしくお願いいたします。

 

いくつか主な動画のリンクをこちらにご案内させていただきます。

https://youtu.be/7QGN6mSKuII

https://youtu.be/kaMLURrkKL4

セブの外出規制状況

いつも大変お世話になっております。
日本は緊急事態宣言が多くの県で解除となったとお聞きし、嬉しい限りです。
 
本日時点でのセブ島の状況をご連絡させて頂きます。
前回のメールには、本日5月15日までを封鎖期間とお伝えしておりましたが、新規感染者数がまだ増え続けていることから、
封鎖期間をセブ市、マンダウエ市、ラプラプ市が5月31日まで延長される事となりました。
 
下記が5月14日時点での感染者数となります。
フィリピン全土 11,876人( 4月29日時点との比較 +3,918人)
回復された方の人数 2,337人
死亡者数 790人
 
セブ市に関しましては、公式に発表されている累計感染者数は5月10日時点のものしか確認ができておりません。
 
5月10日時点
セブ市 1571人(4月29日時点との比較 +1,016人)
 
5月10日時点の発表では、セブ市が累計感染者数がフィリピンで一番多い市となっております。
※フィリピン累計感染者数上位10市のうち、セブ市以外は全てマニラ周辺都市となっております。
 
5月31日以降も封鎖期間の延長がある可能性がございますので、進展がございましたらご連絡をさせて頂きます。

準備中

準備中です。

セブ 不動産運営は物件に合わせて臨機応変に

まず忘れないでいただきたいのはセブというのは観光都市を目指しているということ。

これが今後のセブの大きな収益源で、都市開発の方針にもなっています。

 

実際観光客は非常に多くて、国際空港も拡大したことから今後もこの流れは継続すると思います。

今までコンドミニアムは市街地に都市型のコンドミニアムが中心に売られてきました。

そしてその数も多い。

実際に、私も都市部でのコンドミニアムはそれなりにご案内させていただいていました。

 

ところが実際の賃貸事情を見てみると、なかなか都市部は苦労している。

それは利用者の目的だと思うのです。

 

リゾートに行く時というのは少し財布の紐が緩みます。

今、流行りのAir BnBでの運用もリゾートコンドの方が割高にお客さんは借りてくれます。

リゾート利用だと1室の利用者も複数名。高くても一人当たりにしてみたらまだ割安感を感じるでしょう。

 

ところが都市部の市街地物件ですと目的はやはりビジネス。急にコスト意識が高まります。

スタジオタイプのサイズも22平米から25平米と若干小さめ

宿泊人数も少ないわけです。

そうなるとAir BnBで探すような方も素泊まり感覚で安い物件を探します。

日本が誇る東横インホテルもセブには進出していてリーズナブルな金額でサービスを提供しています。

そういったライバルが多い。

そもそも1泊あたりの市場価格が違う。

 

ただし、物件の購入価格で考えたらどうでしょう?

都市型コンドミニアムとリゾート物件はリゾート物件の方が安いくらい。

しかし、AirBnBで運用した場合には利回りが大きく違う。

1泊あたりで考えたら倍以上違うと思います。

 

それに加えて、第3の橋の完成を控え、今後の空港稼働率の上昇による観光客の増加・・・・・

 

私は4年前には違う感覚を持っていました。

不動産はやはり利便性だと。

実際に市街地の土地の上昇は激しかったです。

 

しかし、第3の橋は空港の稼働率を上昇させてゲームチェンジしそうです。

今から増える観光客にターゲットを絞ってリゾート物件をもう一度見直す時期がきたように感じます。

 

さて、ご案内している物件の中で一番利回りがいいのがこの物件 La Miradaです。

何しろ、物件価格が安い。

この時期に平米単価が110,000ペソと他と比べて破格に安い。

確かに、物件は少し古びているのですが、宿泊費には影響しません。

何しろ、マクタンに遊びに来るのならここだよと言う立地です。

マクタンに来るとやはりアイランドホッピングは楽しみの一つですが、

その発着所まで歩いて行けます。(日焼けは覚悟してください)

 

Air BnBで物件価格が440万ペソ程度の部屋が1泊あたり3000phpから5000phpの範囲で回ります。

もちろん、入りが悪い時にはもっと安く集客することもあるかと思いますがそれでも非常に魅力はあります。

AirBnBで回す時には現地の日本人の賃貸管理パートナーをご紹介しています。

 

実は、買った後に苦労するのは賃貸管理なんですよ。

現地の人だとなかなか思うように動いてくれない。

それで当社は日本人の賃貸管理人をご紹介しています。

 

是非、お値段も手頃なセブ不動産投資入門用のLa MIradaをご検討してみてはいかがでしょうか?

 

ちなみに、このLa Miradaはビーチもあってとてもいい雰囲気です。

昨年の当社のクリスマスパーティー(忘年会)は、ここでやりました。

今、日本は寒いでしょうが、セブは1年暖かいです。

いつでも現地をご案内できますのでお声かけてください。

お待ちしております。

セブの開発は加速している・・・・

この国が発展しなかった原因は全て汚職にある。

当然のことながら昔からきちんと公共事業費というのは予算にあった。

ただ、その公共事業費が事業に流れていなかった。

 

どこに行くのか?

それは政治家とゼネコンのポケットというのが当たり前だった。

その結果、必要な予算が事業に流れず、どれも頓挫。あるいは手抜き工事。

それが国民のやる気を削いでいた。

 

それがアロヨ大統領くらいから改善され始め(この大統領も汚職をしていたが)

アキノ政権でさらに改善

ドテルテ大統領で一気にメスが入り、急激に予算が公共事業に本来の形で流れ始めた。

そして、だらだらやっていたら予算を切られてしまうというプレッシャーもあり、

現在フィリピンはどこも建設ラッシュである。

 

このセブにも多くのインフラ工事が進んでいる。

全てが政府予算ではないが、少なくとも経済に大きく貢献する工事が着々と進んでいる。

 

今日はセブでは既にみんなが注目している第3の橋にフォーカスしてみたい。

この工事、大工事ではあるが側から見ていて非常に順調に進んでいる。

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こういった橋脚も他のところで作っているのでしょう。

昨年突然、出没しました。

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この周辺は、汚い漁業港で貧民街

そこがこれからとんでもない勢いで変化をするでしょう。

 

この橋はどのような恩恵を与えるのか?

当然、結ばれるマクタン島とSRPエリア(SMシーサイドがあるあたり)は今後物凄い交通量になるでしょう。

地価の高騰は間違いありません。

SMグループとアヤラグループがもうマクタンの橋がかかる周辺を買いあさっていました。

SMグループに至っては土地がもう買えないなら埋め立てちゃえと、埋め立ての計画も進んでいます。

この橋がかかる間は物凄い発展をするでしょう。

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そして空港です。

マクタンの国際空港が新しくなりました。しかしその規模に対して稼働率は高くありません。

理由は空港を出た後の交通インフラが最悪だからです。

せっかく楽しみにセブに降り立った観光客もこの渋滞にはうんざりするでしょう。

私も今のこの街の渋滞はストレス以外の何ものでもありません。

出かけるのが苦痛です。

この橋ができることで南部の方にその流れが広がる。

中心部は渋滞が緩和されるでしょう。

 

いずれにしても日本とは違う悩みです。

爆発的な人口増加にインフラが追いつかない。それが現状です。

 

夜も工事は進んでいます。

この橋が出来上がったら開発の範囲が広がります。ついに南部にも。

そして、これだけでは足りませんから今度は北部にもう1本橋がかかります。

第4の橋

 

今のセブの過密状態を解消するにはその開発の範囲を拡大するしかありません。

しかし、そのスピードは、常に需要を下回っておりしばらくはインフラで苦労をするかと思います。

日本にもこういう時期はあったと思います。

この不便の中でチャンスを掴む・・・・不便だから苦労ばかりですが

そこにこそ力強い未来があると信じます。

 

 

 

セブの幸(SACHI) SM SEASIDE店 オープン祝い!

セブで人気のラーメンお好み焼き店 幸さん

すでにセブでは7店舗営業されていてSMショッピングモールに初出店です。

今回、工事をさせていただきました。

そして、ついに2020年1月26日にオープンされました。

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特に大きな告知もなくオープンされましたが大盛況

大成功と言ってもいいかと思います。

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非常に温かみのある店作りになったかと思います。

お客様も大喜び

 

SMなどのショッピングモールでの工事は非常に大変です。

工事のガイドラインは国際的に見ればそれほど高いものではないのですが

地元の業者はそれになじめません。

コストを抑えようと小さい業者を混ぜるとガイドラインを理解せずにやるのでやり直し。

SMとの細かい折衝がいやで途中で挫ける業者が多いのです。

また、一度、許可が下りた図面ができた後にダメと言われたり・・・・

という未熟な国にありがちなことはたくさん起こります。

 

と、まあなかなか一筋縄ではいかないモール工事

でもやってしまうとSMからも認められるので一つの勲章ではあります。

 

おそらく来年以降は日本からの海外事業進出も出てくるのではないでしょうか。

こういった店舗工事に限らず、建物からすべて請負いますので

是非お声かけてください。

法務部門も充実しております。

 

さらに、今年からは当社も日本でのサポートを充実していきたいと思います。

是非、セブへの進出をお考えの方がおられましたらお気軽にごれんらくください。

お待ちしております!

 

Shizuka Mountain Villa Resort販売開始!ソフトオープン

ついに期待のShizuka Mountain VIlla Resortのお披露目がありました。

といっても、現段階では販売パートナーの方たちにきちんとした商品知識を付けていただかないといけません。

ですから、ソフトオープンという形で商品知識研修です。

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多くのブローカーの方達が集まってくれました。

 

いよいよセミナー開始

今、正直言ってセブの不動産販売はどれも似たり寄ったりのものばかりです。

突き抜けた何かがない。どれも高層型のボックスビル

特徴を伝えるのに苦労します。

今求められているのは徹底的に差別化された商品

突き抜けた商品です。

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コンドミニアムというと外国人が買うものと思っておられる方が多いですがそんなことはありません。

やはり基本はフィリピン人が買います。

でも、間取り的に住むためではありません。

あくまで投資商品として購入します。

 

これだけ、景気がいいのです銀行の預け入れ金利がとても低い。

またペイオフの金額も低いため銀行に現金を持っているなら不動産で・・・・

それがフィリピン人の感覚です。

でも、やはり買うときに心に響かないと決まらないものです。

ワクワク感の提供。そういうレベルにきたと思います。

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参加者は非常に喜んでくれていました。セブ初だ!と。

 

実はセブというとビーチリゾートは非常に多いです。

どれも熾烈な競争をしています。

ところがマウンテンリゾートはない。

でもマニラの方ではマウンテンリゾートって大成功しているんです。

フィリピンはものすごく騒々しいので、富裕層は静かさが欲しいんです。

もちろん、退屈はさせません。

海にも行けます。ボートが用意されていますから。

 

そしてこのリゾートは完全にホテル運用なので賃貸管理会社とのバタバタに悩まない。

買った後のストレスが低いのが特徴です。

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詳しい情報はこちらのウエブサイトでチェックして下さい。

https://proportunitycebu.com/

 

確かに、今はセブは建築ラッシュ

だからと言って何でもかんでも作れば売れるというものではありません。

 

セブは方針として観光に舵を切りました。

ビーチリゾートばかりのイメージがありますが、その中でもやはり個性のあるものでなければいけない。

 

このShizuka Mountain Villa Resortは大人が静かにゆっくり時を過ごしたい・・・・

そんなニーズを満たす物件だと感じます。

 

もっと知りたいなって思ったらお気軽にご連絡ください。

 

 

 

セブ SM シーサイドの店舗工事

現在SMシーサイドでフィリピン人経営のレストランを建築しています。

ショッピングモールはフィリピンでは基準が厳しく工事業者は苦労をします。

 

ガイドラインは国際標準なのですが、やはりモール側も若い技術者ばかりなので

図面が許可出た後も、何度も変更になったりします。

とはいえ、今後モールをはじめとしたこういう内装業務は増えるでしょうから

当社も積極的に受けていきます。

 

ということで、今回はその工事の様子の紹介。

是非、海外で店舗構えたい、あるいは何かの施設を始めたいという方はお声かけてください。

日本品質は無理ですが、セブでは良い品質でお届けできます。

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さて、これはまだ工事の初期段階

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これが進んでくるとこんな感じ

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新しい試みとしてタイルではなくて日本製の床を使おうと思います。

ということで根太を貼って、ボード貼ってビニール製ではありますが、日本製の床を貼ります。

きれいに仕上がるのとタイルとの差別化です。割れないし・・・・

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今回、キッチンのところは別の業者が入っているのでなかなか足並みがそろわず苦労します。

ダクト関係の仕事は天井の上なのでそれができるまで作業ができないからです。

でもやっと天井を閉じたので一気にスパート

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日本製の床は施工が楽です。そしてきれい

いよいよ、店らしくなってきました。

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いよいよ今週末にはオープンを迎えます。

 

ちなみにこのお店はセブでは大人気のお店、幸さん

オーナーはに日本人贔屓のラウルさん

今週末のオープンに向けてラストスパートです。

セブでリゾートオーナーになりませんか?

ついに新しいリゾートプロジェクトの販売が開始となりました。

 

セブ市街から北に18キロのところにマウンテンリゾートが開発されます。

セブといえば海!と思われるでしょうが実は騒がしい世界では静けさこと価値があったりします。

実際セブの富裕層はほとんどが山手に住んでいます。

 

このリゾートはあくまで本格的リゾートしての運用なので

オーナー様から預かった物件をホテルとして運用します。

オーナーは年間14日間のフリーステイ付き

リゾートの売り上げは合算されて、物件の平米数に応じて利益が分配されます。

 

実は、セブでコンドミニアムを買ったはいいけど運用に苦労している方は大勢います

 

そして、セブは市街地物件は人気なのですが実際にセブの市街地というのはビジネス利用のため

家賃も1泊あたりの宿泊費もリゾートに比べて低いです。

 

リゾートというのはやはり宿泊する側も財布の紐が緩むものです。

ということで、今セブ不動産.comがおすすめする大人の夢の物件

SHIZUKA MOUNTAIN RESORT COMPOSTELA

まずは、ムービーを見て夢を膨らまえてください。

https://youtu.be/eOvJ5YhfXEA

セブ不動産 子育て投資

セブ不動産.comの寺田です。

 

さて、私ごとではありますがこの5月に第2子を授かりました。

私が50歳になったのでまさに、孫のような娘です。

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さて、初めての子供を授かった時と随分と気持ちが違います。

初めての子を授かった時には「仕事頑張らないと!!」という思いでした。

辛いに時には息子を思い、という感じでやる気を振り絞る感じです。

 

ところが、50歳でできたことなると、生まれてきた時に思った気持ちが全然違います。

俺が死んだらどうしよう?何歳までこの子を見ていられるかな??・・・・でした。

 

そして、初めてこう思いました。

「俺が死んでも、毎月きちんとした収入を得られるような仕組みを作らなければ」です。

 

50歳ともなると体のあちこちに衰えを感じます。

体に柔軟性はなくなり、動くのも億劫。靴下履くのも一苦労です。

また、仕事も以前のように無理は効かなくなり、食事をすればすぐに眠くなります。

そういう自分の衰えもあり、娘をどうやって支えていくのかと深く考えさせられるようになりました。

 

そう、投資方法にも変化が現れます。

今まではキャピタルゲインの方が早かったんです。

これは新興国ではどこもそうです。

でも今は選ぶ物件はもちろんキャピタルゲインは大事ですが、長きにわたりインカムを生むものを選ぶようになりました。

 

もうすでに8月も終わりに近づき、娘も早くも3ヶ月を迎えて少しづつ表情も豊かになり可愛さが増してきます。

自分が50歳という事実を考えると手放しでは喜べません。

なんとか、俺に何かあっても生きていけるようにしなければ!

という思いが強まるばかりです。

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名前は仁美。長男が勇仁という名前なのでお兄ちゃんの仁に美しいで仁美です。

あえてキラキラネームは避けました。

 

さて、そんな視点からの投資術をお話ししたいと思います。

手放す物件ではなくて、持ち続けるべき物件

それがポイントです。子供を長きにわたり食べさせてあげられる物件です。

 

今、オススメしたいのは4つです。

詳述はまた、別の記事でしますがリターンが安定して見込まれる物件3つと

人生を楽しむためにインカムを生みながら持つ物件です。

 

1 Mandanibay

2 Amarfi

3 La Mirada

4 Shizuoka

 

上記4つは、視点はあくまで長期安定して収益が見込まれる物件です。

他にもたくさん、プロジェクトはありますが実はどれも似たようなものというのが印象です。

そういう競争を避けて個性的な物件を選びました。

 

詳述は次回ということで、それぞれの特徴だけ触れておきます。

Mandanibay :

これは今のセブでは鉄板でしょう。21本のビルからなる新しい都市はセブのシンボルとなること間違いありません。

そして、世界から多くの事業がここに流れ込んでくるでしょう。特にオフィスビルは経済特区となることもあり

あっという間に発展していくことは間違いありません。

 

Amalfi :

これについては『え!!!??』と思われた方も多いかと思います。

実際私も数年前に出来た時には、「これ、やっちまったな!」と思う失敗じゃないかと感じた物件です。

ところが、ついにSM Seasideも軌道に乗り始め、新たにRobinsonも年内オープンがほぼ確実となり

徒歩圏に巨大モールが出来ます。

また、一番早くからSRPエリアで開発が始まったためなんとあの高額な土地で5階建という贅沢

今の地下では5階の建物を作っていたのでは絶対に採算が合いません。

今からできてくる新しい建物はどれも高層化していきます。

そして、きわめつけは第3ブリッジ・・・・・本当にできるのかよと疑っていましたができます。

工事も進んでいます。来年末の完成予定ですが、遅れることを見越しても2021年には開通するでしょう。

そうなったらとんでもない大化けをします。

 

La Mirada :

これはマクタンの物件です。

見た目はしょぼい!建物もダサい!

でも、とびきり安くて、ビーチが近い。

しかもそのビーチはマクタンの中ではアイランドホッピングを含めてベストの立地!!

だから買ってみてわかる利回りの良さ!!

物件情報でもご案内していますし、ちょこちょこブログでも紹介しています。

マクタンはやはりセブの象徴です。空港が近いのでやはりセブ初心者はマクタンでスタートが多いですから

Air BnBには最高の物件です。安く買って高く貸す王道物件です。

 

Shizuoka :

え?と思われる方、もちろんです。今回初めてご紹介していきます。

静岡ではありません。静かな丘ということで靜丘です。

でも、ローマ字表記にしてしまうと見分けはつきません。

私が静岡出身なので良しとしましょう。

セブに住むと感じることはビーチ以外には自然を感じられるスポットがほとんどないということです。

家族と出かけるとしても正直言ってショッピングモールくらいしか楽しめる場所がありません。

もちろんセブは海に囲まれていますからビーチは鉄板なのですが

本当の高級リゾートはやはり隠れ家的で自然と融合した作りです。

そして、セブに住むとつくづく感じるのですが静けさが欲しい・・・・

そんな事情もあり、リゾートとして運営されるこのShizuokaという物件は

収益を得ながら、子供が自然と触れられる機会を作るために是非ともオススメしたい物件です。

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この図面はコンセプト図面です。今詳細図面が作られていますから今月終わりには詳細をお伝えできると思います。

是非、お見逃しなく!

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