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セブの不動産投資は変わる①市場を知ろう。

セブでの不動産投資が活発になってきました。

というか、フィリピンへの投資が活発になって来たといった方がいいかと思います。

では、その投資先はコンドミニアムなのでしょうか?

その様相が変わってきたのでお話ししていきたいと思います。

 

私がこの仕事を始めたときはやはりコンドミニアムでした。

というか、それしか外国人向けに売れるものがなかったというのが本音です。

早い時期に買った人は、良い買い物をしていると思います。

今では価格も上昇してきてお値頃感はありません。

購入しているのはほとんどが外国人です。

でも、この国の不動産投資で成功するにはそこがマーケットなのでしょうか?

 

良くセミナーに行くと、フィリピンの人口ピラミッドの話しや、平均年齢の話しを聞きませんか?

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こんなやつです。見たことある人も多いかと思います。

この人口構成は今後人口ボーナスをもたらします。

でも、考えてみてください。深く、現実を見てください。

これだけ人が増えても、コンドミニアムを買える人がどれくらいこの国にはいるのでしょう?

 

どうしてこれだけ、人口が伸びているのでしょうか?

ずばり!!貧乏子だくさん!

 

人口が伸びているのは、まだ貧困層が多いからです。

その貧困層がだんだん定職に就けるようになってきています。

定職に就くことが、この国の若者達にとっては一つの希望なのです。

 

定職?つまり、毎月少しでもちゃんと給料がもらえる身分です。

この層の飛躍的増大が、この国の消費を支えていますし、この増加傾向はまだ最低20年は続きます。

当然です。一番多いのは0歳なのですから。

例えば定職に就いたとします。初任給で家を買うとは思いませんから、やはり30歳くらいになったときに

どれくらいもらえているかです。

職種にもよりますが、15,000ペソから20000ペソ(33000円〜44000円)

夫婦で共稼ぎなら、奥さんが給料安くても家庭の収入が

25000ペソから35000ペソ(55000円〜77000円)

これがこの国の不動産市場で、最もボリュームのあるターゲットです。

 

この市場がターゲットなのには、理由があります。

もちろんボリュームは圧倒的に一番であること。

それからもう一つは、彼らが住宅を買える仕組みが整っていることです。

このような、フィリピンでは中級ではあるけれど、所得の低い人に向けた

住宅ローンが多数用意されています。

 定職についてさえいれば、ローンの審査は比較的簡単におります。

なぜなら、そのレベルの人達を支援する政府系の仕組みなのですから。

パギイビックと言いますが、日本で言うところの住宅金融公庫のイメージでしょうか?

制度が違いますから、同じものとは思わないでください。でも似ています。

 

セブ州だけで、昨年は日本円で20億円くらいの予算枠があったのですが、申込者が少ない。

なぜなら、その人達向けの低価格住宅の供給が全く足りていないからです。

 

さあ、もうおわかりかと思います。

このフィリピンで不動産投資に成功するには、国際マーケットを狙ったコンドミニアムではなくて

国内市場、そして最もボリュームのあるこのターゲットに目を向けた投資が最も効率がいいでしょう。

 

次回は、実際にはどのような物件、価格が早く売れているのかをご紹介したいと思います。

②ボリュームゾーンが買える家、夢のマイホームとは? に続きます。

 

セブ 不動産投資は変わる! コンドミニアム?

セブ不動産.com

セブで私が思う理想の家・・・・

私がセブに来てから、ずっと仲良くしている中華系のフィリピン人の友達がいます。

貴金属の販売が主な仕事ですが、この友人とはビジネスをしないと言うことで

ずっと友達関係だけで来ています。

そんな友達が、頑張ったじぶんへのご褒美と言うことでセブの北部の方に家を建てました。

以前のブログでもお伝えしたことがあるのですが、それがついに完成しました。

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これ、リゾートではありません。自宅です。セカンドハウス・・・・・

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どんなリゾートよりも、自分だけの海があるという贅沢ははるかに贅沢だと思います。

1日海を見ていても飽きません。

朝日はこんなにきれい・・・・・これを独り占めなんてどう思いますか?

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そして、こんなに青い海です。

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もちろん、生活も考えると若干不便なところでありますから、移住用にと進めるわけではありません。

あくまで、セカンドハウス用です。

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でも、もし日本人としてこのような夢のような家を建てたい場合はどうしたらいいのか?

土地が外国人が持てないというこの国で。

大丈夫です。もうこれにはひな形があります。

この近所は外国人ばかりです。

当社の法務部門にお任せください。

そして、皆さんの夢の住宅を建てるお手伝いをさせて頂きます。

ほら、私の息子も大喜び。

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お姉ちゃんも、ヨガポーズでご機嫌です。

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セブでは、まだ夢を見ることが出来ます。

よろしければ、お声かけてください。

お手伝いさせて頂きます。

 

セブ 新たなスポーツジムのお手伝い

当社の強みはSMショッピングモール内に店舗を持つことです。

コンソラシオン支店ですが、今後伸びていく地域だと感じています。

始めは日本人としては私だけだったのですが、イオン系のキッズーナという子供達が遊ぶお店や、

スズキ自動車のショールーム、日産自動車のショールームなどが入ってきてうれしいなと感じています。

 

意外とモールにテナント入店するのは大変なんです。

 

強みというのはSMモールの条件が分かっていると言うことです。

こちらはモールは意外と強気です。契約内容をいきなり提示してはくれません。

こちらから、このような事業をやりたいけどどうですかという提案を出し、

それが承認されて初めて、契約条件を提示されます。

私たちは、このモールには招待されて入ってきたので良い条件を提示されています。

ですからお客様がモールに出店したい時には、私たちが代理交渉できます。

また、工事内容も普通の工事とは違います。実に厳しい。

 

自分で雇った業者なんかで安く上げようとすると、後からトラブルになります。

最初に渡される工事マニュアルが分厚くて、読む気をなくすからです。

だからほとんど読まないで適当に工事を始めると、許可が出ない!!!後から修正分を追加請求されます。

こっちの業者が簡単に自己負担することはないんです。

 

ですから、皆さんもモール出店などをお考えでしたら、是非当社にお任せください

何しろ、自分のところの工事をやっているからモールでの出店は得意中の得意です。

J.MALLから移転したので自分のところだけでも2つ工事をしています。最初は本当に苦労をしました。

 

ということで、今回はスポーツジムのお手伝い!

もちろん、出店のための工事を請け負うことが私たちの仕事ですが、そのためにはお客さんが

コンセプトを明確にしなければならない。

ということで、一度イベントを企画して、お客様の反応を見てみようということになりました。

 

今回、すべて当社の方でイベントの準備をさせて頂きました。

といっても、何の告知もせずに行ったので不安がありましたが、それなりに楽しいイベントになりました。

ちょっとその様子をご紹介

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インストラクターは日本人です。英語はしゃべれませんが、上手に盛り上げています。

いきなりゲリラ的なイベントだったので、下の写真のようなダンサーを事前に仕込んでおきました。

彼女たちも、初めての体験だったのですが、さすが普段ダンスをしているだけあります。

簡単に習得しております。

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1日2回のセッションだったので、私も2回目は参加

体がなまっているので、自分にもいいかもと思ったのですがきつい。。。。。

脚が上がらない。股関節がすでに石化しています。

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いきなりのイベントではありましたが、現地の反応も見れてよかったです。

これでちゃんとしたコンセプトを構築してSMに提案して、実現できればと思います。

数は少なかったのですが、一般のお客様も参加してくれてうれしかったです。

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最後は参加者で記念撮影
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帰りにはうちに店によって、もう一度記念撮影
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30分程度の運動でしたが気分爽快

 

是非、SMモール内に早くオープンしてもらい、自分も体を鍛え直せればと思います。

 

ショッピングモール内で、開業したい、あるいはその工事を請け負って欲しいとお考えのお客様

是非、お問い合わせください。

cebufudosan@gmail.com

セブ なんなんだこのIT集団は?

セブは南国リゾートのイメージが強いと思います。

そして仕事のイメージというはあまりないかと思いますが、以外にもIT部門はなかなかです。

フィリピン人というのは、意外と頭が良いのです。

 

以前、当社がある日本の行政のITプロジェクトを請け負った際につきあいを始めたITグループがあります。

この中のアルバートという男はもうつきあいが5年にもなりますし、腕は衰えるどころか、理解不能のレベルにまで向上しております。

この行政プロジェクトに取り組んだ時は納期が非常に厳しく、チームが1日2時間睡眠で取り組みました。

作業場に私も乗り込み、とにかく寝るな!俺も起きてるんだからと言って作業をさせました。

アルバートはもう何度も、限界を超えてます!!!と言って泣きが入りましたが、俺の方がお前より年上なんだぞ!

泣くな!と言ってむちゃをさせました。

そんな厳しい状況を乗り切ってきた友人なので今回の相談にも耳を傾けた次第です。

 

今回彼らが提案したきたのは、コンドミニアム、あるいは普通の住宅などの通信関係、テレビの受信料、水高熱の節約などのシステムです。

ここでは仮称としてホスティングサービスとしましょう。

すでにテスト的に50世帯に導入してもらっていますが、もちろん素晴らしいソリューションです。

 

興味がある方は現地をご覧にいれますし、是非将来を見て投資も検討してみてください。

ざっと簡単に説明します。本当に簡単に説明しますので詳しくはお問合せを。

例えばセブでコンドミニアム、住宅に住むと、いろいろな生活コストがかかります。

  • インターネットプロバイダー
  • 固定電話の通信費
  • ケーブルテレビ受信料
  • 電気代
  • 水道代

これらすべてが別の請求書できて、別のところに払うわけです。

残念ながらフィリピンはまだ自動引き落としなどが進んでおりませんから、非常に手間です。

そして、このすべての費用は個別の契約なので割引がありません。

まず、彼らのホスティングサービスのメリットはこれらすべての請求書を一本に絞れます。

日常生活の中の事務の手間が大幅に削減きます。まずは時間と手間の節約

 

次に、このホスティングサービスが通信会社、電力会社、水道局と大口契約をするので

そもそも購入価格が違います。

このホスティングサービスの購入価格と、住宅オーナーの個別契約の購入価格の開きが儲けの味噌です。

個別契約よりも安い価格でこの便利なサービスを提供するわけです。生活コストの削減

 

さらにデベロッパー側にもメリットがあります。

このサービスを素に、住宅設計をするとケーブル配線の大幅な削減になります。

これはコンドミニアムなどではかなりのコストの削減になります。建築コストの削減

 

素晴らしいコンセプトです。彼らは普段は大手のIT企業に勤めています。

その中でこの事業を切り離しベンチャー企業として将来に夢を見ています。

さて、こんな事業がどんなところで準備開発されているのか?

私としてはITパークのどこかのビルか、ビジネスパークのどこかのビルかと思っていました。

普段は彼らはそこで仕事をしていますから。

 

Albert: Sir.Hisa...(私はこう呼ばれています)Can you come with us? I want to show you our office.

So you will understand what we are doing...(一緒に来てくれます?事務所を見てもらえば良く理解してもらえると思うから)

私:じゃあ、連れてって

 

と車に乗って連れて行かれるとなんだここ?

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テロリストのアジトかよ?的な事務所が待っていました。

彼ら曰く、こういう場所が静かで邪魔されずに集中できるとのこと。

それにしてもこんなところに強烈なサーバーラックが置いてあります。

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私:何なのお前ら?テロリストみたいだな。周りと全然調和してないじゃないか。

アルバート:この仕事の良いところは場所は関係ないんですよ。そしてセブに限らずフィリピンのソリューションになります。

私:なるほどね。詳しく聞かせてよ。

 

彼らは一生懸命夢を語ってくれました。しかし、さすがITの天才達、細部まで計画が練られています。

プログラムのような事業計画で完璧です。そしてオペレーションのためのアプリまで開発済み・・・・さすが。

こうやって新興国のベンチャーは育つんだなあと感心しました。

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サーバーシステムもたいしたもんです。

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サーバーで処理したものをこのパラボラアンテナでお客様に配信・・・・・たいしたもんです。

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実際にどうやって動作するかも見せてくれました。スマートテレビの画面には彼らの創ったアプリもありました。

システムはすでに完成していて、お客様も大口が決まりました。

問題はシステム拡張の費用です。その相談です。投資家を探しているわけです。

もしご興味がある方はお問い合わせください。

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伸びている国は良いものです。このようにみんなが果敢にチャレンジしていく・・・・

ビジネスモデルとしてはかなり成功の臭いがします。

楽しみです。

伸びているからこそ、こうして一つのことに集中できる・・・・素晴らしいことだと思います。

是非、どなたかのお力をお借りしてこのITビジネスが成功すればと思います。

 

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セブ不動産 これだから建築は遅い!!!

私としては、またやってくれたんだねという感じでもう動じませんが

初めてフィリピンを体験する人は驚愕するでしょう。いわゆるフィリピンスタイルの典型をご紹介。

さあ、皆さんも受け止めよう!

 

実はうちの機械を置いてある家があるのですが、雨が降ると壁と塗装の間に水が溜まるという状態が続いていました。

最初は何だろうこの膨らんだのは?と思ったのですが破ったら水が出てきたので原因が分かりました。

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そこで直さなくちゃと思い、修理というか塗装屋を呼びました。

一生懸命壁をはつって、汗を流して頑張っています。非常によく頑張ります。

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そして、何とか壁をはつった後にはこの通り、再塗装も終わりました。

見事に汚い仕上がりですが、とりあえず、問題はクリアしたのでよしとしましょう。

でも、この仕上がりは間違いなく日本人のお客さんはキレます。その矛先は常に私に向かっております。

でも、今回は自宅なのでよしとしましょう。

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なぜこのように汚い仕上がりか、私が付いていればまず下地塗装というか、平滑化をします。

それで仕上げ塗装なのですが、この坊やははつったところにダイレクトに仕上げをしています。

その結果、このように見事な凸凹のアートが仕上がります。そして作業中に手を着いたところには

見事に彼の手形と、指紋が残っています。

これもアートですから、この手形と指紋は彼のシグネチャーとして受け止めようではありませんか。

私も鬼ではありませんから。

 

し、しかし!!!

ふと床に目を落とすと見てください。ペンキをポトポトこぼしてあるではありませんか。

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私「おい、これ何?」

作業者「Yes, Sir....It's Just Paint sir.....So No Worry.」(はい、それはただのペンキですから心配ありません)

一瞬体内で血圧が20くらい上昇します。ただ態度は変えずに(態度を変えずにはポイントです)

私「ペンキは見りゃ分かるんだよ。心配ないってどういうこと?」

作業者「Ah.......because...It's just paint, so.....soon it will dry」(あ・・・あくまでただのペンキだから、そのうち乾きますよ)

予想外の素敵な答が返ってきます。この発想が良いですね。

濃い色の床に白いペンキをこぼしておいて、問題点を「すぐに乾くかどうか」に置いている・・・

この見事なロジックに彼の創造性を感じます。

しかし、さらに私の体内で血圧は20上昇・・頭皮の毛穴が開きかけます。でも態度は変えません。

私「で、おまえこれどうするの?」

作業者「Don't worry sir.....After it dry, you can already walk sir.」(心配しないでいいですよ。乾いたら歩けますよ)

泣きそうな顔で、見事なソリューションを私にくれます。

彼の手荷物をみて、シンナーもないし消すための布もないからすぐにどうもならないなと察しました。

仕方なく釈放です。

 

この野郎!!!!頭少しは使ってくれよ!また余計な仕事増やしやがって!と心の中では苛立ちます。

このイライラをどこかで発散させようと、ちょうど買い物から帰ってきた姪っ子のアンマリーを現場に呼びました。

身内なのでここではイライラオーラを出しながら一気に吐き出します。

私「アンマリー!見てみろこれ!!!せっかく塗って直したらペンキこぼしてるぞ!

どうするんだよこれ!!!!なんだあの馬鹿野郎は!」

アンマリー「Don't worry Uncle, It's aready dry! Only paint」(心配しなくて良いよ、おじさん。もう乾いているから.ただのペンキだよ」

 

え?お前もか?(私が間違っているのでしょうか?)

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自分で確認して私を安心させようとしているこの気の良いバカな姪っ子を

最後にパシャリ。未来永劫、天然バカとして記録の残るよう、素敵な笑顔と共にウェブに公開させていただきました。

 

セブの突き抜けた金持ち!驚愕のリビングルーム

MSYタワーというビルが、ビジネスパーク内にあります。

このMSYというのは、マリキタ・サリンバゴン・ヨンという女性の頭文字を取ってこのタワーの名前になっています。

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このビルの最上階に、マリキタさんの息子で私の友人(住んでる世界はあまりに違いますが)のマーティンが自宅を構築中です。

イケメン、金持ち、奥さんもスーパーモデルというスーパーマンなのですが、なぜか私の友達。

そんな彼が、「ヒサ、もうすぐ俺のうちができるから今見に来いよと誘ってくれました。」

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自宅はここだけではないのですが、唖然とします・・・・・・

唖然としすぎて、写真を撮るのをしばらく忘れていました。

帰り際に慌てて、撮ったので少しご紹介。お部屋はペントハウスで1,000㎡

時間がなくてすべては見れませんでした。リビングリームだけ。

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ありえないんですけど・・・・・・・どの家具も超一流品・・・・

写真は撮れませんでしたが、置物は本物の恐竜の頭蓋骨がありました・・・・一体どこから?一体いくら?

家具は想像の一桁違う金額のモノばかりです。

ウイスキーも良い品揃え・・・・・自宅です。

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こんな家の住むのは、ゴッサムシティーのバットマンくらいなもんです。

映画の世界を具現化してしまっています。

ちゅう中2階から見た感じがこれです。
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この巨大なリビングルームを超一流家具で見事にまとめ上げました。素晴らしい。
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いや・・・・・・・正直実際にこの場にいると言葉が出ません。

突き抜けてしまっているので。

いいとかわるいとか、コメントのしようもないし・・・・・

「何これ???マジ???」くらいしか言いようがないです。

憧れよりも現実味すらありません。

自分が家を作る時の参考にすらなりません。別格です。

 

しかし。。。。

とてつもない感動がありました。

完成したら、遊びに行ってきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

やはりセブでも、ドラッグストアは堅実なビジネス。

フィリピンにいると医療費がバカになりません。

もちろん医療保険に入っていれば別です。

フィルヘルスなどという日本でいう国民健康保険もありますが、

入っている人ばかりではありません。貧困層はまず入っていないでしょう。

といことで、街角の至る所で薬局というかドラッグストアがあります。

これは日本も同じですが、市販薬で何とかしてしまおうというのが今のフィリピンの実情です。

もちろん、富裕層は違いますが・・・・・

 

ということで、実は私も今体調を崩しております。

夜、ドラッグストアにうがい薬を買いに息子と行きました。

息子が通訳代わりです。息子の方が今はこちらでコミュニケーションが上手に取れます。

私は発音がいつまで経ってもよくならないんです。日本人の弱点です。

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ドラッグストアもきれいになりました。

やはり、年々いろいろなものが、改善されていきます。

ただし、正直言うとまだ、内装がきれいになってきたという段階で、店内の品揃えはガッカリ

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私は、若い頃、某有名お菓子メーカーGにいたため、量販店の売り場作りが気になります。

まだまだ、セブではインストアマーチャンダイジングなどと言う概念は希薄なのかもしれません。

とりあえずカテゴリーごとに分けておいているだけといった売り場です。

必需品が多いのでこれでまだいいのでしょう。

 

実はここに多くのビジネスチャンスが潜んでいます。

まず、ドラッグストアでありがなら、サプリの類いは一切ない・・・・・

人々は欲していますが、なかなか手に入らない。

確かにビタミンCとか、そういったものはありますが商品群が脆弱です。

日本のサプリ業界が進出したらすごいことになるでしょう。

 

また、薬の質が極めて低い!プラス効かない!眠くなる!そして高い・・・・

日本の医薬品がここに納品されるようになったらこれまたすごいことになるでしょう。

 

あとは、生理用品ですね。

これはサンプリングして試してもらえば全然違うことが分かると思います。

富裕層はインターネットで日本のナプキンを高いお金を払って取り寄せているようです。

 

この国は至る所にチャンスがあるなあと、常に感じています。

ほんの少し、注意して見てみればそこはチャンスの山です。

セブ 引渡が始まった私のイチ押しだったAvenirコンドミニアム

もうほぼ完売してしまったのですが、私のイチ押しだったコンドミニアム

Avenirの引渡が始まりました。

現在90%の完成と言えるでしょう。出も引渡を始めてしまうのがこの国と日本の違いです。

順番も支払が先に済んだ人の分から仕上げていくという、何ともフィリピンらしいやり方です。

私のお客様は皆さん現金で買われたのでプライオリティーが高いので早めの仕上げ。

テナントの申し込みもすでにありますね。やはり良い物件です。

セキュリティーのため、入口でこのようにサインしてから入ります。

記入しているのは私のスタッフのジョシュアです。体を鍛えているのでとにかくピチピチのシャツを着たがります。

女の子を見る度に、とにかく話しかけるので「早くしろ!」と急かさないとエレベーターを逃します。

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ロビーは素敵です。

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事務所も場所が良いのでセブの街を楽しめます。

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今日は通信環境の整備の仕事の別件もあり、一緒にやっているジャン君も同席

彼は中身は完全に日本人ですが国籍はフィリピン人です。

ですから、私が対応できない場合には、彼が日本人のお客様に対して対応してくれます。

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打ち合わせ風景ですが、このようは近代的なビルの向こうにセブの貧困層の町並みが見えるのが

いかにもフィリピンというところです。いずれは変わるでしょう。

立ち位置を変えるだけでほら!見える世界が変わります。

これが発展途上なんでしょうね。しかも急速に変わりつつあります。

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今日の目的は、お客様の物件確認(引き渡し前の調査です)

自分の目ですべてを確認して、不具合箇所の指示をしてきます。

それらが直って、ついに引渡完了です。

下の写真のようなチェックを票を作ります。
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だいたいここまでやると、この修繕に、1,2週間程度。その後いよいよ引渡で家具付けです。

 

そして賃貸に回すというのが流れです。

しかし、このAvenir......本当に良い場所です。

将来の価値は高いでしょう。

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